Vendre sa maison ou son terrain à un promoteur

Vendre sa maison ou son terrain à un promoteur 2017-09-28T12:28:11+00:00

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, que ce soit une maison, un entrepôt, ou même d’un terrain, il est possible que vous soyez contacté par un promoteur souhaitant vous racheter un de vos biens. Généralement, il vous expose rapidement le but de cet achat, c’est-à-dire le type de projet qui sera développé grâce à l’acquisition de votre bien immobilier ou terrain.

Pourtant, réaliser une telle opération est très complexe. La tâche du promoteur englobe de nombreuses subtilités, ce qui rend la négociation plus complexe pour le propriétaire.

Si vous considérez fortement cette option, il vous sera alors utile de bien connaître les spécificités d’une telle transaction. C’est pourquoi cet article va vous expliquer comment vendre au mieux sa maison ou son terrain à un promoteur.

Evaluer votre bien

Un promoteur est, par définition, un vendeur de terrains construits ou à construire. Mais pour réaliser ses opérations, il a besoin de matière première, c’est-à-dire de terrain vague, ou de biens immobiliers. Ainsi, il doit démarcher les propriétaires afin de pouvoir faire une première acquisition.

Ainsi, lors de son raisonnement, le promoteur va chercher à déterminer le prix de votre bien (le prix du foncier ou du bati). Il est important que le propriétaire connaissance les éléments qui permettent de calculer cette valeur. Le promoteur prend généralement en compte le prix de vente qu’il souhaite associer au projet final (appelé prix du potentiel constructible) et y enlève toutes les marges et les coûts inhérents à la réalisation du projet.

Lors de la négociation avec le promoteur, deux possibilités s’offrent à vous : considérer une vente sèche de votre bien, basée sur un prix fixe, et qui est versé dans des délais assez courts. Ou alors, vous pouvez annexer la vente de votre bien sur le prix du potentiel constructible.

Cette deuxième option permet de tirer le plus de valeur de votre bien, mais demande un plus grand délai, puisque la vente ne sera effective que 3 mois après obtention du permis de construire. Lors de ces 3 mois, les voisins et l’administration locale peuvent s’opposer au projet de construction.

Il faut néanmoins bien considérer les risques liés au choix de la vente basée sur un prix du potentiel constructible. En effet, le prix négocié n’est pas le prix définitif, puisque le promoteur immobilier doit s’assurer de trouver un investisseur qui pourra racheter son projet à hauteur du prix espéré. De plus, les promoteurs rajoutent parfois des conditions assez contraignantes sur ce type de vente, ce qui augmente les risques de voir votre bénéfice se réduire. En plus du délai, c’est en plus de l’incertitude qui s’ajoute à votre projet de vente. Mais comme dans tout marché, c’est ce qui comporte le plus de risques qui rapporte le plus.

Quel contrat signer ?

Signer un tel contrat de vente peut donc présenter un nombre important de risques. C’est pourquoi tout accord doit être signé devant un notaire, afin de protéger les particuliers.

Il existe deux types d’avant-contrat qui sont utilisés pour ce type de vente : le compromis, et la promesse unilatérale de vente (PUV). Ces deux documents n’engagent pas les mêmes responsabilités pour le vendeur, et il convient de bien les connaître.

La construction est une tâche qui prend du temps. Ainsi, la majorité des avant-contrats requièrent de conclure la session dans les 18 mois à partir de la signature. Cet engagement de long-terme peut être assez contraignant pour le vendeur.

Le compromis de vente engage les deux parties à conclure la transaction si aucune condition suspensive indiquée dans cet avant-contrat n’intervient. Ainsi, le promoteur comme le vendeur doivent tenir leurs engagements, et procéder à la cession/l’acquisition du bien.

La promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur à devoir assurer la transaction si aucune condition suspensive indiquée dans cet avant-contrat n’intervient. A l’inverse, le promoteur n’est pas tenu d’acquérir le bien, et peut se retirer de l’accord beaucoup plus facilement.

Tout avant-contrat de longue durée doit être signé devant un notaire. Un acte authentique obligatoire sera alors délivré.

En cas d’échec de la cession de votre bien, une indemnité est prévue dans ces deux avant-contrats. Pour la promesse unilatérale de vente, une indemnité de 5% du prix de vente est prévue si la cession est annulée. Pour les compromis de vente, cette indemnité se situe entre 5 et 10% du prix de vente.
Cette indemnité doit être obligatoirement inscrite dans la promesse unilatérale de vente comme dans le compromis de vente.