Depuis plusieurs décennies maintenant, l’urbanisation en France est fortement réglementée afin de limiter au maximum les constructions sauvages qui pourraient représenter un danger pour la population. En effet, le fait de construire un bâtiment dans une zone inondable par exemple représente un risque majeur pour ceux qui y habiteraient.
Depuis les années 50, le Règlement National d’Urbanisme a fortement évolué, on trouve aujourd’hui des informations diverses en son sein qui vont réglementer les constructions immobilières sur tout le territoire. Il est toutefois important de noter que le RNU ne doit pas être utilisé seul, il convient d’utiliser les informations présentes dans d’autres documents d’urbanisme afin de réaliser une demande de permis de construire par exemple. En effet, comme nous le verrons par la suite, il peut se révéler complexe de lire toutes les données présentes dans le RNU et surtout de les exploiter car elles peuvent dans certains cas s’avérer peu précises, notamment en ce qui concerne les zones constructibles.
Aussi complet soit-il, le RNU ne peut prendre en compte toutes les spécificités locales étant donné le fait qu’il est élaboré à un niveau national, c’est pourquoi il vous faudra utiliser des documents comme le PLU ou encore la carte communale pour constituer un dossier des plus complets.
Sommaire
Le RNU, un document qui encadre l’urbanisation au niveau national
Si le RNU a été créé, c’est principalement dans le but de contrôler au mieux l’urbanisation sauvage. Même si des défaillances ont été notées au fil des années, il n’en demeure pas moins que le RNU est l’un des premiers documents dont le but était de protéger les habitants des bâtiments insalubres et dangereux, mais aussi de protéger les petits villages et les zones naturelles.
Quand a été créé le RNU ?
C’est dans les années 50 que le RNU a vu le jour, dans une période d’après-guerre marquée par de nombreuses naissances (le Baby-Boom) et par des besoins importants en ce qui concerne la reconstruction de certaines villes très touchées par les bombardements et les combats. Toutefois, avant que l’État ne décide d’instaurer le RNU, certaines villes ont tenté de s’étendre sans prendre en considération la présence des plus petites communes et des villages, c’est ce qu’on a nommé l’urbanisation sauvage.
Pour répondre aux demandes futures venant des enfants nés dans la période d’après-guerre, il a fallu envisager la construction de nouveaux bâtiments mais aussi d’usines, de locaux commerciaux et autres afin que chacun puisse vivre en autonomie mais aussi travailler. Sans un encadrement maximal, les constructions auraient été insalubres et y vivre aurait été dangereux, c’est pourquoi des normes ont été mises en place. Le RNU a été créé dans l’urgence et à un niveau national, ce qui explique pourquoi il manque de précision, mais son but était à l’époque de limiter les dégâts. Par la suite, d’autres documents ont vu le jour, comme le PLU, afin de rendre les informations plus claires et plus simples à exploiter pour les communes. Une notion de justice a également été prise en compte, certaines communes octroyant des permis de construire à certains propriétaires et pas à d’autres en se basant sur des données difficiles à comprendre et à exploiter.
Dans quels cas s’applique le RNU ?
Aujourd’hui, le RNU n’est plus le premier document utilisé en France en ce qui concerne l’urbanisation, en raison de son manque de précision comme nous l’avons vu auparavant. Toutefois, il demeure très important puisqu’il fait office de sécurité dans le cas où les principaux documents ne seraient pas disponibles.
Ainsi, si une commune ne dispose ni d’un PLU, ni d’une carte communale, le RNU va s’appliquer entièrement, cela signifie que les seules constructions autorisées se trouveront dans les parties actuellement urbanisées, ce qui peut vite poser problème étant donné le fait qu’il est difficile de les localiser avec précision. Des exceptions existent mais elles sont rares et concernent principalement les extensions de bâtiments qui existent déjà et la construction de bâtiments dans les zones agricoles par exemple.
Si la commune dispose d’un PLU ou d’une carte communale, le RNU ne va s’appliquer que partiellement, cela signifie que vous devrez prendre en considération les données qui s’y trouvent pour les coupler avec celles des autres documents. Le plus simple va être de faire appel à un professionnel qui saura vous aider à y voir plus clair.
Les limites des PAU
Les Parties Actuellement Urbanisées représentent sur la carte du RNU les zones dans lesquelles il est possible de faire construire. En effet, à la différence du PLU, le RNU ne distingue pas les zones constructibles de celles qui sont à urbaniser ou non constructibles. Les limites des PAU sont peu claires et souvent laissées à l’appréciation des communes, qui devront alors faire de leur mieux pour analyser les données et les exploiter.
C’est au juge administratif de trancher au final en fonction des données du RNU. Il s’agit en effet d’une question juridique et des arguments en faveur de la construction à venir devront être avancés. Dans le cas où une demande de permis de construire serait déposée pour un bâtiment qui se trouverait en dehors d’un PAU, il faudrait avancer des arguments expliquant la demande de dérogation. Si le bâtiment ne peut être construit à proximité des habitations ou encore s’il est indispensable à l’exploitation de terres agricoles, il y a de fortes chances pour que le permis soit accepté.
Les directives nationales présentes dans le RNU
Il existe au sein du RNU des règles dites d’ordre public, elles vont encadrer les constructions à venir dans le but de limiter l’insalubrité et les risques pour la vie humaine. Elles vont être reprises pour la plupart dans le PLU, ce qui signifie qu’il convient tout de même de les lire dans le RNU afin de s’assurer de bien les respecter lors de la création de la demande de permis de construire.
Par ailleurs, le RNU interdit la construction de bâtiments à moins d’une certaine distance de lieux précis. Ainsi, le but est de préserver certaines zones naturelles mais également des bâtiments historiques voire même des quartiers entiers.
Le RNU limite les risques d’insalubrité en prenant en considération la présence de bâtiments présentant un risque pour la vie humaine, comme des usines polluantes, des élevages ou encore des centrales nucléaires.
Une réglementation locale plus précise
Pour pallier aux manques du RNU, qui demeure un document national et non local, il existe des documents élaborés à une échelle plus précise comme le Plan Local d’Urbanisme ou encore la carte communale. Ces documents doivent être utilisés conjointement et parfois lus avec le RNU lors de la réalisation d’une demande de permis de construire.
Important :
Pour obtenir des éclaircissements, vous pouvez demander à la mairie de vous aiguiller ou encore faire appel à un professionnel de l’immobilier qui vous aidera à réaliser une demande recevable.
Le PLU, une version plus détaillée du RNU
Le PLU est le document qui va vous être le plus utile dans votre demande de permis de construire. On y trouve en effet des cartes plus précises que celles du RNU en ce qui concerne les zones constructibles et celles qui ne le sont pas.
On y trouve ainsi les zones urbaines, qui pourraient être comparées aux PAU par exemple, bien qu’elles soient définies de manière beaucoup plus précise. Si votre terrain est dans une telle zone, il y a fort à parier que votre de permis de construire sera simple à obtenir, dans la mesure où vous respectez toutes les autres règles naturellement. Placé en zone à urbaniser, votre terrain sera prochainement constructible, vous avez donc tout à y gagner en patientant quelques mois ou en prenant les devants et en demandant à la mairie de modifier le PLU si vous réalisez vous même les travaux nécessaires à sa viabilisation.
Comme dans le RNU, on trouve des zones protégées et non constructibles au sein du PLU. Celles-ci sont notifiées sous le nom de zones agricoles, forestières ou naturelles. De plus, la présence de monuments historiques ou d’un panorama d’exception à proximité de votre terrain peut vous empêcher d’obtenir votre permis de construire.
Le PLU va également réglementer les constructions dans leur nature, leur hauteur, leur style architectural, etc… Il vous faudra également disposer d’une certaine surface constructible au sol pour pouvoir obtenir un permis de construire.
La carte communale
La carte communale est un document principalement exploité dans les communes qui ne disposent pas d’un PLU en raison de leur petite taille. Il est plus rare d’y être confronté à l’heure actuelle mais cela peut encore arriver. Cette carte notifie les différentes zones à la façon du PLU mais vous devrez prendre le temps d’exploiter les données du RNU lors de votre demande de permis de construire.
Le plan cadastral
Connaître la zone dans laquelle se trouve votre terrain est indispensable, mais encore faut-il que vous sachiez quelles sont les limites exactes de votre parcelle. Ainsi, le plan cadastral vous sera très utile pour délimiter la surface de votre parcelle et ainsi vérifier dans quelle zone elle se trouve. Notez qu’il est tout à fait possible que votre parcelle soit dans plusieurs zones, dans ce cas, il faudra réaliser votre demande de permis de construire en prenant toutes ces données en considération.
Les documents annexes qu’il convient de prendre en compte
Vous devrez vous référer à des documents moins connus mais pas moins utiles lors de votre demande de permis de construire. En effet, le RNU ne peut répondre à toutes les problématiques locales, c’est pourquoi il existe des documents spécifiques qui traitent différents types de données.
Les directives territoriales d’aménagement
La protection de paysages naturels d’exception, de sites précis et d’espaces naturels est une vraie problématique à la fois nationale et locale. C’est pour cela que l’État a mis en place des directives territoriales d’aménagement, dans le but de préserver les richesses naturelles du pays. Ces mêmes directives ont également pour but d’orienter les grands projets de construction sur le territoire. Ainsi, les grandes infrastructures et les grands transports sont des projets réglementés au niveau national, bien que cela ait un impact direct sur les communes et donc au niveau local.
La protection des espaces naturels grâce à NATURA 2000
Encore une fois, la protection de zones naturelles importantes est un objectif de l’État qu’il va poursuivre grâce à la création des zones NATURA 2000. La protection d’espèces protégées, qu’elles soient animales ou végétales, est importante au niveau national et les zones NATURA 2000 existent pour limiter, encadrer ou interdire les constructions dans celles-ci.
Les cartes présentant les carrières souterraines
Le fait est qu’il existe en France de nombreuses carrières souterraines sur lesquelles il peut se révéler dangereux de construire. C’est pour cela qu’il existe des cartes départementales et locales où toutes les carrières sont notifiées afin de limiter les constructions dangereuses pour la vie humaine. Si une carrière se trouve sous votre terrain, le mieux est de faire appel à des experts qui évalueront les risques liés à une construction sur ce même terrain.
Des risques naturels notifiés
Les inondations, les éboulements et autres sont des risques qu’il est primordial de prendre en compte. Il existe ainsi des cartes qui placent certaines parcelles en zones à risques et qui limitent grandement les constructions dessus. En montagne, on retrouve le risque d’avalanche par exemple, chaque type d’environnement naturel ayant ses propres spécificités. Il est important de noter l’existence, par ailleurs, des plans de prévention des risques naturels, dictés par les Préfets, qui vont parfois interdire les constructions immobilières dans de vastes zones en raison de risques naturels.
Les schémas de cohérence territoriale
Les différents documents liés à l’urbanisation du territoire évoqué dans cet article se doivent d’être compatibles entre eux. Le but des schémas de cohérence territoriale est de s’assurer de cette compatibilité. Ils permettent également de lier les documents nationaux et locaux.
Les zones dédiées à l’accueil des gens du voyage
Dans chaque département, des zones doivent être dédiées à l’accueil des gens du voyage, cela fait partie de l’urbanisme territorial. Pour encadrer la construction des sites dédiés à cet effet, il existe des cartes qui vont recenser toutes les zones destinées à devenir des aires dédiées à l’accueil des gens du voyage.