En France, il faut savoir que vous n’avez pas toujours la possibilité de vendre votre bien immobilier à la personne de votre choix. En effet, il est tout à fait possible que votre bien soit soumis au droit de préemption, ce dernier permettant notamment à une collectivité de faire l’acquisition de votre bien avant l’acheteur que vous auriez trouvé de votre côté.
Pour savoir si votre bien est assujetti au droit de préemption, vous pouvez consulter le plan local d’urbanisme. Pour rappel, ce document est présent dans la majorité des communes de France, il remplace notamment le plan d’occupation des sols, un document qui n’est plus valable légalement depuis le 31 décembre 2020.
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Sommaire
Qu’est ce qu’une déclaration d’intention d’aliéner ?
Si votre terrain est assujetti au droit de préemption, vous aurez l’obligation de réaliser une déclaration d’intention d’aliéner et d’envoyer cette dernière au titulaire du droit de préemption. Ce dernier pourra alors se porter acquéreur de votre bien mais il pourra également renoncer à acheter ce dernier. En effet, par exemple, si la mairie détient le droit de préemption, elle doit être en mesure de proposer un projet servant l’intérêt général de la commune pour se porter acquéreur de votre bien.
Il existe certaines subtilités au sein du droit de préemption, si votre bien est situé dans un espace naturel sensible par exemple, il faudra alors suivre une procédure légèrement différente. Par ailleurs, il ne faut pas confondre le droit de préemption détenu par les communes et collectivités avec celui qui est détenu par un locataire. En effet, si vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison et que vous souhaitez vendre ce bien alors qu’une personne est actuellement en location à l’intérieur, vous aurez l’obligation de proposer à cette personne de faire l’acquisition de votre bien.
Dans tous les cas, sachez que la déclaration d’intention d’aliéner est un document qui peut et devrait être, dans tous les cas, rédigé par un notaire. Un certain nombre de mentions légales doivent être stipulées au sein de ce document, il est donc impératif qu’un professionnel prenne le temps de vous accompagner dans sa rédaction.
A savoir : Si en principe, vous avez la possibilité de mettre n’importe quel bien immobilier vous appartenant en vente, vous n’avez en revanche pas toujours la possibilité de choisir l’acheteur de ce dernier.Une demande nécessaire pour mettre un terrain en vente
Si votre terrain se trouve dans une zone assujettie au droit de préemption urbain, qui va donner la possibilité à la mairie de faire l’acquisition de votre bien, vous devez impérativement réaliser une déclaration d’intention d’aliéner avant de signer un acte de vente. En effet, il est tout à fait possible qu’une collectivité locale soit intéressée par votre bien dans la mesure où elle pourrait faire se développer un projet d’intérêt général qui pourrait par exemple prendre la forme de logements sociaux.
Il existe également d’autres cas dans lesquels la collectivité pouvant prendre la décision ne sera pas la mairie mais le conseil départemental. Ce sera notamment le cas si votre terrain se trouve dans une zone naturelle sensible. Dans tous les cas, vous avez l’obligation de réaliser une déclaration d’intention d’aliéner, autrement, l’acte de vente avec un acheteur pourrait être annulé.
La nécessité de demander à la collectivité si elle veut acheter un bien immobilier
Différentes collectivités locales peuvent se montrer intéressées par le bien immobilier que vous souhaitez mettre en vente. Lorsque votre bien est assujetti au droit de préemption urbain, la plupart du temps, c’est la mairie qui pourra se montrer intéressée par celui-ci. Toutefois, un établissement public et une coopération intercommunale peuvent également faire l’acquisition de votre bien.
Si votre terrain est situé dans une zone d’aménagement différé, une collectivité publique ou un établissement public aura la possibilité de faire l’acquisition de votre bien. Dans toutes les situations citées précédemment, le titulaire du droit de préemption dispose de la possibilité de déléguer son droit à l’État, à une autre collectivité locale ou à un établissement public. Le droit de préempter un terrain situé dans un espace naturel sensible revient au département. Il faut toutefois savoir que le Conservatoire de l’Espace du Littoral et des Rivages peut également être compétent en la matière, il pourra se substituer au département dans le cas où celui-ci n’exerce pas son droit de préemption. Le département dispose également de la capacité de déléguer son droit de préemption.
Quel rapport entre déclaration d’intention d’aliéner et droit de préemption ?
À partir du moment où votre bien est concerné par le droit de préemption, vous devez réaliser une déclaration d’intention d’aliéner que vous enverrez par la suite à la collectivité titulaire du droit de préemption.
Qu’est-ce que le droit de préemption ?
Le droit de préemption est tout simplement un droit octroyé à une personne physique ou morale qui lui permet de faire l’acquisition d’un bien avant même tout autre acheteur signe l’acte de vente. En effet, en tant que propriétaire d’un bien immobilier, si vous avez déjà trouvé un acheteur potentiel pour ce dernier, vous serez dans l’obligation potentielle de vendre votre bien au titulaire du droit de préemption si ce dernier vous fait une offre qui correspond à vos attentes. Néanmoins, vous aurez également la possibilité de refuser son offre, nous reviendrons par la suite sur les différentes options qui s’offrent à vous dans ce cas.
A quoi sert le droit de préemption ?
Le droit de préemption urbain est un outil qui va être utilisé par le maire d’une commune de différentes manières. En effet, le droit de préemption peut servir d’indicateur au maire pour connaître la situation générale du secteur immobilier au sort de sa commune. Il pourra ainsi s’enquérir de l’évolution du marché de l’immobilier et notamment des prix qui sont pratiqués à une période précise. Il est possible que le maire utilise son droit de préemption afin de connaître l’état des logements qui sont vendus sur le territoire de sa commune. En effet, par exemple, si des biens immobiliers sont proposés à la vente à des prix extrêmement bas, cela peut cacher une insalubrité notoire ou encore une dégradation des logements. Dans ce cas, le maire pourra dépêcher les services concernés pour qu’ils réalisent des vérifications au sein des logements et lancent une procédure de réhabilitation si nécessaire.
Par ailleurs, le droit de préemption permet également au maire d’observer la composition sociologique de sa commune. En effet, sur la déclaration d’intention d’aliéner, la plupart du temps, le nom et l’adresse de l’acquéreur potentiel sont indiqués. Ainsi, le maire de la commune peut savoir si des personnes qui habitent dans des communes limitrophes sont intéressées par des biens se trouvant dans sa commune, ou encore si les acheteurs potentiels sont plutôt situés dans des zones urbaines ou rurales.
Pourquoi réaliser une déclaration d’intention d’aliéner ?
La déclaration d’intention d’aliéner va être nécessaire pour avertir le titulaire du droit de préemption qu’il a la possibilité de faire l’acquisition d’un bien vous appartenant. Vous ne pouvez passer outre cette déclaration, autrement, le titulaire du droit de préemption pourra ouvrir un litige à votre encontre et, si vous avez déjà signé un acte de vente, il pourra être rendu caduc.
Comment remplir la déclaration d’intention d’aliéner ?
Il est fortement conseillé de faire appel à un notaire pour rédiger la déclaration d’intention d’aliéner, de nombreuses mentions devant être inscrites sur ce document.
Qui peut remplir la déclaration d’intention d’aliéner ?
En théorie, vous pouvez tout à fait réaliser une déclaration d’intention d’aliéner vous-même. Notez toutefois que de nombreuses informations doivent être précisées au sein de ce document, comme votre état civil, la désignation et l’usage du bien vendu, ainsi que toutes les modalités liées à la vente. Si un acquéreur a déjà été trouvé, il sera nécessaire de noter son nom ainsi que son adresse.
Combien d’exemplaires de la DIA doivent être envoyés ?
En fonction de la manière dont vous faites parvenir votre déclaration d’intention d’aliéner au propriétaire du droit de préemption, vous devrez envoyer un certain nombre d’exemplaires. Si vous envoyez votre déclaration d’intention d’aliéner par courrier recommandé avec accusé de réception, vous devrez fournir quatre exemplaires du document. En revanche, si vous envoyez votre déclaration d’intention d’aliéner par voie électronique, un seul exemplaire devra être rempli.
Combien de temps est valable une déclaration d’intention d’aliéner ?
La mairie ou toute autre collectivité locale titulaire du droit de préemption va disposer d’un certain laps de temps pour donner une réponse au propriétaire du bien qui est mis en vente. Dans la plupart des cas, la collectivité va devoir donner une réponse dans les deux mois suivant la réception de la déclaration d’intention d’aliéner. En revanche, sachez que si votre bien se trouve dans un espace naturel sensible, la mairie disposera de trois mois pour donner une réponse. Il est important de savoir que si la collectivité demande des documents supplémentaires, le temps de réponse sera allongé.
Quelles sont les réponses possibles à une déclaration d’intention d’aliéner ?
Une fois qu’elle aura reçu votre déclaration d’intention d’aliéner, la mairie ou toute autre collectivité locale disposant du droit de préemption pourra vous donner différentes réponses. Dans tous les cas, elle aura toujours deux ou trois mois pour vous donner une réponse, qu’elle soit positive ou négative.
La renonciation de la mairie
Si elle n’est pas intéressée, la mairie peut renoncer à faire valoir son droit de préemption urbain. Dans ce cas, vous aurez la possibilité de vendre en toute légalité votre bien à l’acquéreur que vous aurez trouvé.
L’acceptation de la mairie
Il est tout à fait possible que la mairie se montre intéressée par votre bien et accepte de l’acheter au prix que vous demandez. Dans ce cas, elle devra réaliser le versement dans les quatre mois suivants l’acceptation de la transaction. Elle aura alors l’obligation de respecter toutes les conditions figurant dans votre déclaration d’intention d’aliéner.
Les négociations entamées par la mairie
Sachez que la mairie peut entamer des négociations afin d’accepter votre offre mais à un prix inférieur à celui que vous demandez. Dans ce cas, une fois que vous aurez obtenu l’offre de la mairie, vous disposez d’un délai de deux mois pour l’accepter ou la refuser.
L’intervention du juge de grande instance
Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord avec la mairie, celle-ci pourra saisir le juge de grande instance. Ce dernier aura l’obligation de fixer un prix de vente. A la suite de cela, différents cas de figures sont envisageables. Si vous acceptez la nouvelle offre de la mairie, vous pouvez signer l’acte de vente avec cette dernière et attendre le virement de sa part. En revanche, vous pouvez également renoncer à vendre votre bien, dans ce cas, vous devrez réaliser une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner si vous souhaitez le remettre en vente. Il est également possible que la mairie renonce à son droit de préemption, dans ce cas, vous aurez la possibilité de vendre votre bien au prix de votre choix et la mairie ne pourra pas faire valoir son droit de préemption durant cinq ans.
Sachez que si dans les quatre mois suivant la décision définitive du juge, la mairie n’a pas payé le montant demandé, vous avez la possibilité de vendre votre bien librement, sans avoir besoin de réaliser une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner.
Dans le cadre du processus de vente, vous devrez signer un acte authentique de vente et vous recevrez également le paiement émanant de la mairie. Pour savoir à partir de quelle date la mairie est en mesure de jouir du bien que vous lui avez vendu, vous devez vous référer à la date la plus tardive, il s’agira donc de celle du paiement ou de celle de la signature de l’acte de vente.