Comment pouvez-vous savoir si votre terrain est constructible ?

Comment pouvez-vous savoir si votre terrain est constructible ? 2019-06-07T10:28:23+00:00

En théorie, en tant que propriétaire, vous avez déjà une vague idée de la constructibilité éventuelle de votre terrain. Toutefois, il est important de prendre en compte le fait que parfois, le zonage évolue et par conséquent, le statut de votre terrain également. Cela se produit très souvent en France, puisque de nouvelles problématiques viennent définir les PLU et autres documents qui vont définir la constructibilité des terrains par les communes sur lesquelles ils se trouvent.

Malheureusement, ce n’est pas parce que vous possédez un terrain sur lequel se trouvent des maisons voire même de simples bâtiments inoccupés qu’il est automatiquement constructible. Il convient de noter que les risques sismiques (peu présents en métropole mais à prendre en compte tout de même) et climatiques doivent être notifiés sur les documents nationaux, ils jouent un rôle majeur dans l’élaboration du PLU.

Si les constructions ne sont pas possibles sur tous les terrains, c’est avant tout une mesure nationale. L’État tente de contrôler au mieux l’urbanisation en limitant les nouvelles bâtisses dans certaines zones qui doivent être protégées par exemple. De plus, en interdisant les constructions sur les zones à risques, par rapport aux inondations notamment, les autorités compétentes placent la sécurité des citoyens avant tout le reste.

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À quel moment un terrain devient-il constructible

Durant les Trente Glorieuses, le POS fut instauré afin de limiter l’urbanisation sauvage, c’est donc à ce moment que des terrains sont devenus officiellement constructibles et d’autres non. En revanche, mieux vaut éviter de vous appuyer uniquement sur ce document, car les critères qui ont servi à sa conception ont évolué et aujourd’hui, c’est sur le PLU que vous avez le plus de chances de trouver des réponses à vos questions. Des terrains autrefois placés en zone non constructible sont peut-être aujourd’hui classés comme étant aptes à recevoir des bâtiments, mais l’inverse et aussi vrai.

  • Une zone urbaine n’est-elle constituée que de terrains dits constructibles ?

Si vous ne pouvez pas consulter le PLU de votre commune, tout simplement parce que celle-ci n’en possède pas, vous allez devoir vous référer au Règlement National d’Urbanisme ou encore à la carte communale, mais gardez bien tête que les informations dont vous disposerez alors devront faire l’objet de précisions de la part des autorités locales. Cela demeure rare et se produit majoritairement dans les très petites communes qui n’ont pas l’utilité d’un plan sophistiqué.

Une zone urbaine se définie par les constructions qui s’y trouvent, vous allez donc être amené à penser que, votre terrain s’y trouvant, il est forcément constructible. Oui mais voilà, il existe des exceptions en toutes choses, et votre bien est peut-être l’une d’entre elles. S’il est situé en plein cœur d’une zone urbaine, il devrait être constructible, mais encore faut-il que vous vous renseigniez sur le coefficient de constructibilité qui doit y être appliqué. En effet, si votre terrain est trop petit, vous ne pourrez rien faire construire dessus !

Si votre terrain est en zone constructible, il ne l’est peut-être qu’en théorie. Vous devez en effet prendre le temps de vérifier qu’il est viable, c’est à dire que les raccordements principaux ont été effectués. On sous-entend par là les raccordements à l’eau, à l’électricité mais aussi aux voies de circulation ! Étant proche d’autres terrains constructibles, votre parcelle devrait pouvoir être viabilisée rapidement si ce n’est pas encore le cas. Toutefois, n’oubliez pas que d’autres critères doivent être évalués.

  • Des paramètres externes qui vont jouer sur la constructibilité d’un terrain

Si vous consultez le PLU qui se trouve dans votre mairie ou encore la carte communale, vous aurez accès à des informations relatives à votre terrain. En effet, certaines parcelles, mêmes situées en zone constructibles, ne peuvent pas accueillir de bâtiments et ce pour de nombreuses raisons. Ce peut être à cause de la proximité d’un monument historique par exemple, ou d’un panorama d’exception qui ne doit pas être gâché par un immeuble de douze étages.

Certains terrains autrefois constructibles peuvent changer de statut, en raison des nouveaux critères pris en compte dans l’élaboration du PLU. En premier lieu, on trouve les risques climatiques, comme les inondations, mais aussi les éboulements, qui font parti des risques géologiques. Par ailleurs, il se peut que des trésors historiques se trouvent sous terre sur votre terrain, ils empêcheront alors la construction de bâtiments quels qu’ils soient.

Les zones agricoles et protégées sont non constructibles, dans le premier cas pour préserver les ressources du pays, dans le second, pour éviter la disparition de milieux naturels propices au développement de la faune et de la flore. De plus, certains terrains ne sont pas constitués géologiquement parlant pour accueillir des constructions immobilières. C’est le cas notamment des parcelles qui se trouvent dans des zones marécageuses. Cela représenterait en plus un risque sanitaire, au même titre que la présence d’une centrale nucléaire dans les environs.

  • Le doute persiste quant au statut de certains terrains

Le fait qu’un terrain se trouve en zone non constructible n’est pas une finalité. En effet, avec la croissance démographique, il est parfois nécessaire de placer certains terrains dans les zones à urbaniser. S’ils ne sont pas encore constructibles, les terrains qui s’y trouvent le seront bientôt, notamment une fois que les raccordements les rendant viables auront été effectués par la commune. Si vous êtes pressé, vous pouvez demander une dérogation à votre mairie et réaliser vous même les travaux nécessaires. Cela peut vous permettre de vendre plus facilement votre bien, et surtout de lui faire gagner de la valeur.

Les zones à urbaniser sont en réalités divisées en deux. Les zones 1AU seront les premières à devenir constructibles, en raison du peu de travaux à réaliser ou du fait de leur proximité immédiate avec les zones constructibles. En ce qui concerne les zones 2AU, elles ne seront officiellement constructibles que par la suite. Notez que cela peut prendre plusieurs années avant que votre terrain ne devienne constructible, ce qui peut freiner les particuliers mais surtout les promoteurs auxquels vous voudriez vendre votre parcelle.

Les documents à consulter pour connaître la constructibilité d’une parcelle

Un terrain va être constructible en fonction de critères qui sont établies par le RNU au niveau national et repris par le PLU ou autres au niveau local. C’est en vous rendant dans votre mairie que vous obtiendrez les informations que vous recherchez, même si certains documents sont disponibles sur Internet.

  • Un statut qui va être défini par la localité

La constructibilité légale va être différente de la viabilité, c’est un fait qu’il est important de prendre en compte. En vous rendant dans votre mairie, vous aurez en théorie accès au Plan Local d’Urbanisme qui va vous indiquer la zone dans laquelle se trouve votre terrain. En plus de cela, vous aurez accès aux informations qui vont diriger les constructions à venir, comme leur superficie, leur hauteur ou encore leur style architectural.

Un cadastre peut vous être d’une grande aide si vous ne parvenez pas à fixer les limites de votre parcelle. Elles peuvent avoir légèrement évolué avec le temps, il est donc primordial que vous vérifiiez sur le terrain quelles sont les vraies limites de votre bien. De plus, cela va se révéler utile si votre terrain se trouve dans différentes zones. Cela peut parfois arriver car le PLU ne prend pas en compte les frontières des terrains mais indique des zones globales et plus ou moins larges.

  • Des critères liés aux futures constructions

La constructibilité de votre terrain peut-être légalement avérée, ce n’est pas pour autant qu’elle l’est dans les faits. Par exemple, le coefficient d’occupation des sols va définir la surface constructible à l’intérieur même de votre terrain. En effet, il y a des règles à respecter, notamment afin de préserver vos voisins. Une distance minimale est parfois exigée entre deux bâtiments notamment.

Tous les éléments que vous avez besoin de connaître seront sur le PLU ou la carte communale, mais en cas de doute, n’hésitez pas à demander de l’aide à des représentants des autorités locales qui pourront vous éclairer en cas d’incompréhension. Il est également important de prendre en compte les limites liées à l’architecture locale, surtout dans les villages ou encore les quartiers dans lesquels elle est symbolique.

Si vous cherchez à vendre à un promoteur, sachez que celui-ci pourra très bien s’occuper de toutes ces démarches, notamment dans le cas où c’est lui-même qui vous a contacté. Il convient toutefois de vous informer de la réalité du terrain afin de ne pas être pris au dépourvu par la suite, ce qui serait regrettable. Si c’est une vente à un particulier qui vous intéresse, ce sera à vous de fournir les informations relatives à la constructibilité du terrain. Dans tous les cas, prenez le temps de réaliser votre propre dossier, cela peut vous servir pour négocier au mieux le prix de la vente.

Un terrain viable est un terrain qui gagne en valeur

Lorsque l’on parle de constructibilité dans les faits, cela se rapporte en réalité à la viabilité du terrain. Cela concerne naturellement les raccordements primaires, mais également la nature du sol ! En effet, le PLU ne va pas tenir compte de la géologie du sol mais va se baser sur des critères plus politiques et environnementaux. Il faut donc que globalement, le terrain soit en mesure d’accueillir non seulement les fondations du futur bâtiment, mais aussi les engins de chantier qui vont se rendre sur les lieux dès le début des travaux.

Plusieurs expertises vont devoir être réalisées pour s’assurer de la viabilité du terrain, et tout cela à vos frais si vous vendez à un particulier. En revanche, un promoteur peut parfaitement décider de prendre en charge les coûts liés aux analyses, ce qui est un avantage, d’autant plus qu’il dispose déjà dans ses contacts des coordonnées de professionnels qualifiés et consciencieux pour les réaliser. Si le terrain a besoin d’être raccordé à l’eau et à l’électricité, la mairie peut, dans certains cas, s’en charger, cela vous permettra de réaliser des économies. Toutefois, sachez qu’un dossier doit être monté pour cela, et de nombreuses pièces vont être à produire. Si un promoteur peut s’en charger à votre place, n’hésitez pas une seconde car il est plus habitué à ce genre de démarches.

Un promoteur de confiance pour réaliser les démarches administratives

Lorsque vous allez commander des études précises pour connaître la géologie de votre terrain par exemple, la mairie ne va pas régler la facture à votre place. Un promoteur le peut en revanche, mais encore faut-il trouver le bon ! Les sociétés de promoteurs immobiliers sont nombreuses en France et il n’est pas toujours facile de s’y retrouver.

Vous pouvez faire appel à un cabinet qui se chargera de vous mettre en contact avec un promoteur de votre région voire même qui œuvre très près de votre commune. C’est toujours un avantage de faire affaire avec un promoteur local car celui-ci connaît bien mieux les réglementations à respecter dans la région.

La vente d’un bien immobilier est toujours source de soucis, il peut donc se révéler intéressant d’obtenir les coordonnées d’un promoteur réputé pour être de confiance et fiable. En contactant une société qui vous mettra en relation avec un tel professionnel, vous pourrez vendre l’esprit beaucoup plus tranquille.