Lorsque l’on désire vendre un terrain à un promoteur immobilier, il faut impérativement qu’il soit constructible. En effet, un promoteur va faire l’acquisition d’une parcelle dans le but de faire construire des bâtiments, des logements ou autres. De nombreux critères sont pris en compte au moment de l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce plan va servir aux propriétaires de parcelles se trouvant sur le territoire de la commune de savoir si leur terrain est jugé constructible selon une partie des critères.
Régulièrement modifié, le PLU peut placer votre terrain dans une zone non-constructible durant de longues années et le placer en zone constructible du jour au lendemain, une fois que certaines données auront été modifiées ou en raison d’une variation des critères de base. Toutefois, si vous attendez les mains croisées que le changement s’opère de lui-même, vous pourriez bien perdre de longues années ! Plutôt que de laisser la chance œuvrer, vous pouvez-vous même entreprendre des travaux qui rendront votre terrain constructible. N’oubliez pas que la mention constructible va largement augmenter la valeur de votre bien, et vous permettre de contacter des promoteurs immobiliers !
Sommaire
Dans quel but devez-vous rendre votre terrain constructible ?
Naturellement, vous n’allez pas entreprendre des démarches nombreuses et des travaux quelque peu onéreux par pur plaisir, il y a bel et bien un objectif intéressant derrière tout cela.
Dans de nombreux cas, on observe des propriétaires de terrains œuvrer pour rendre leur bien constructible afin de faire construire leur habitation dessus, ainsi, ils n’ont pas à faire l’acquisition d’une nouvelle parcelle. Les frais liés à la modification de la nature du terrain restent moins élevés que le prix d’un terrain constructible.
La seconde catégorie de propriétaires regroupe tous ceux qui formulent le souhait de vendre leur terrain plus cher en le rendant constructible. Souvent, cela rejoint une envie de vendre à un promoteur, qui est un professionnel parfois prêt à payer plus cher un terrain si le projet qu’il envisage de monter sur son achat est relativement important et peut lui rapporter beaucoup. Vous, ou plutôt votre terrain, êtes l’élément central du projet d’un promoteur immobilier, cela explique en partie pourquoi il va sortir son chéquier pour pouvoir s’installer sur votre terrain. Toutefois, avant d’en arriver à cette partie de l’histoire, encore faut-il que votre terrain soit constructible !
Quand la constructibilité seule ne suffit pas
Malheureusement pour vous, le fait que votre terrain soit constructible juridiquement ne va pas suffire à le rendre parfait aux yeux d’un promoteur immobilier. En effet, la constructibilité est un statut, qui va s’acquérir après une étude approfondie de la géologie du terrain, ainsi que sa position géographique. Parfois, des villes interdisent les constructions sur les zones protégées ou encore dans les quartiers anciens dont l’architecture ne demande qu’à être protégée. Si aucune contrainte ne s’oppose à la constructibilité potentielle du terrain, il va ensuite falloir vous pencher sur sa viabilité.
De nombreux points ont été glissés dans la rubrique viabilité, on y trouve par exemple le fait que le terrain soit raccordé à l’eau et à l’électricité ou encore qu’il soit situé à une distance moindre d’au moins un accès routier. Selon la situation et l’ampleur des travaux à prévoir, le promoteur peut très bien décider de les accomplir lui-même. Toutefois, il convient de dire que si le propriétaire s’en charge au préalable, il aura bien plus de chances de trouver un acquéreur, que ce soit un particulier ou un professionnel.
Quelles solutions pour que votre terrain soit légalement constructible ?
Pour connaître la nature constructible d’un terrain, chaque commune dispose d’une carte communale ou tout simplement d’un PLU. Sur chacun de ces documents, vous aurez accès aux différentes zones constructibles de la commune, celles qui ne le sont pas et celles qui sont dites « à urbaniser ». Le PLU est réalisé en fonction de critères tels que le projet de développement durable de la région, la protection de la nature ou encore les différents projets directement dirigés par la commune. La nature étant ce qu’elle est, elle est aussi directement prise en compte dans l’élaboration du PLU, c’est pourquoi on trouve des zones inondables, à risque d’éboulements, etc.
Des renseignements facilement accessibles
Avant toute chose, vous devez vous rendre auprès des instances compétentes afin de consulter le PLU. Si vous ne pouvez, en tant que propriétaire du terrain, vous déplacer vous-même, sachez que n’importe qui peut le faire à votre place, notamment le promoteur immobilier avec lequel vous pourriez déjà être en pourparlers. Vous ne pourrez pas tromper vos potentiels acheteurs puisqu’ils peuvent eux aussi consulter le PLU, cette option peu honnête est donc à proscrire.
Une fois que vous aurez consulté le PLU ou son équivalent, la carte communale, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme opérationnel. Ce document vous servira à prendre connaissance des différents raccordements à prévoir et de ceux qui sont déjà présents sur ou à proximité directe de votre parcelle. Une fois ce document entre les mains, cela vous permettra d’évaluer le coût des éventuels travaux à prévoir pour viabiliser votre bien. D’autres informations sont présentes sur ce document, comme par exemple l’autorisation de construction, mais encore faut-il que vous ayez déjà une idée du projet qui pourrait être réalisé par la suite. En effet, comme cela fut dit plus haut, il existe des communes où les bâtiments trop hauts sont interdits afin de préserver l’aspect global de la ville, son architecture, etc.
Si vous n’avez aucune idée du projet qui pourrait prendre vie sur votre terrain, vous pouvez toujours demander un certificat de simple information afin de tout de même bénéficier des informations primordiales. Celles-ci concernent la constructibilité du terrain, les taxes à prévoir dans le cas d’une viabilisation ou encore le régime des taxes liées à la constructibilité.
Si vous craignez de vous sentir perdu au milieu de tous ces termes, ces données et ces juridictions, vous pouvez choisir de vous faire accompagner. Des professionnels se mettent à votre disposition et vous aideront à y voir plus clair.
Le PLU, un document plein de contraintes
Le PLU peut être votre meilleur allié comme votre pire ennemi. C’est lui qui va définir les zones constructibles, à urbaniser ou non constructibles, mais en plus de cela, il va poser des conditions à la constructibilité des terrains. En partant du principe que votre terrain est situé dans une zone constructible, vous allez ensuite devoir vous assurer que rien ne s’oppose à la construction de bâtiments. La dimension du terrain mais aussi la proximité du voisinage peuvent sensiblement réduire l’envergure du projet immobilier. En effet, il existe un coefficient d’occupation des sols qui, en fonction de la taille globale du terrain, va servir à déterminer la surface qui peut potentiellement être occupée par une construction.
La hauteur de la construction va aussi être contrôlée, afin que cela ne gêne pas les voisins ni que cela n’occasionne des dommages sur le panorama local. Une bâtisse qui prendrait place juste en face d’un monument historique ou d’une merveille de la nature qui fait la réputation de la localité serait en effet certainement refusée.
Terrain situé en zone constructible ne veut pas obligatoirement dire constructible, tout dépend du projet qui doit prendre place dessus. Pour éviter de perdre du temps et d’en faire perdre aux potentiels acheteurs, il vaut mieux bien vous renseigner au préalable.
Une donnée est toutefois à prendre en compte : ce n’est pas parce que votre terrain se trouve aujourd’hui dans une zone non constructible qu’il va y rester pour toujours.
Le PLU, un document qui peut être révisé ou modifié
En tant que propriétaire d’un terrain présent sur le PLU, vous êtes en droit de demander une modification de ce dernier si, et seulement si, vous avez avec vous un dossier solidement ficelé. En effet, la demande en elle-même est simple, mais une commission va se réunir afin de déterminer la viabilité de votre demande. Si vous voulez que votre demande aboutisse sur une réponse positive, mieux vaut mettre en avant le potentiel de votre projet dans le sens où les répercussions pourraient être positives pour la commune dans son ensemble.
Si un promoteur est intéressé par votre terrain, vous pouvez faire appel à lui pour qu’il vous épaule durant tout le temps que vous mettrez à construire le dossier. En tant que professionnel de l’immobilier, il sera le plus à même de vous conseiller sur les éléments à inclure ou non dans votre demande.
Si la modification se révèle impossible pour des questions juridiques, il est toujours possible de demander une révision. Vous devrez encore une fois proposer un dossier complet aux personnes en charge du PLU, avec, si possible, l’aide d’une tierce personne qui maîtrise le sujet au mieux.
Si votre demande est synonyme de répercussions sur le plan de préservation des zones naturelles locales, elle ne pourra pas déboucher sur une réponse positive, ces dernières étant prioritaires. Avant de monter votre dossier et de le présenter devant les personnes en charge du PLU, vous pouvez contacter les élus de votre commune qui pourront vous éclairer quant au réalisme de votre demande.
Un terrain constructible est un terrain viable
Il est intéressant de distinguer la constructibilité juridique de la constructibilité pratique. La première fut abordée dans la précédente partie, il est donc temps de se pencher sur la seconde, qui va nécessiter une étude complexe du terrain.
En effet, plusieurs raccordements sont indispensables pour qu’un terrain soit dit constructible dans les faits. Après tout comment des travaux de grande envergure pourraient-ils avoir lieu sur un terrain qui n’est raccordé ni à l’eau, ni à l’électricité, ni aux accès routiers ? Vous en conviendrez, cela semble difficilement imaginable.
Pour commencer, vous pouvez vous rendre en mairie afin de connaître leurs intentions dans les mois et les années à venir. Si votre parcelle est dans une zone à urbaniser, elle peut très bien être viabilisée aux frais de la commune dans peu de temps.
En revanche, si rien de tel ne se trouve dans les tuyaux, il peut se révéler intéressant d’entreprendre vous-même les travaux. Il ne faut pas oublier que le secteur de l’immobilier est fortement concurrentiel, ce qui signifie que même si vous ne pouvez vendre à un promoteur, un terrain viabilisé prendra de la valeur aux yeux des particuliers.
Dans tous les cas, le fait de viabiliser votre terrain n’aura que des effets positifs. C’est sur ce point final que l’on va définir la constructibilité d’un terrain, il vaut donc mieux pour vous que les points relatifs aux raccordements soient respectés.
Faites-vous aider pour rendre votre terrain constructible
Au vu des lourdes démarches et recherches à accomplir pour s’assurer de la constructibilité d’un terrain ou, dans le pire des cas, pour le rendre constructible, vous avez peut-être peur de ne pas vous y retrouver.
La solution qui peut se révéler la plus avantageuse pour vous est de faire appel à des professionnels situés dans la région dans laquelle se trouve votre bien. Ce sont eux qui seront les plus au fait des normes environnementales, écologiques et autres qu’il faut prendre en compte au sein de votre commune.
Le fait que les bureaux se trouvent près de vous va non seulement vous rassurer mais aussi vous assurer d’une expertise de qualité : qui mieux que les professionnels locaux connaissent les règles applicables dans votre cas ? Il faut savoir que chaque région française applique ses propres règles et qu’il est parfois compliqué de s’y retrouver. Ajoutez à cela les règlements nationaux et vous obtenez un résultat parfois incroyablement complexe. Les professionnels de la vente entre particuliers et promoteurs vous accompagneront dans toutes vos démarches, que ce soit pour rendre votre terrain constructible ou encore pour rédiger les différents contrats qui devront être signés par la suite.
Une vente n’est pas une action qui se fait en quelques jours, pour être sûr de rester motivé, mieux être bien entouré par un professionnel de l’immobilier.