En tant que promoteur immobilier, réaliser ou développer un programme immobilier est une tâche fastidieuse, qui demande à être comprise et appréhendée de la meilleure manière possible. C’est un processus long, qui demande une certaine expertise ainsi que beaucoup de connaissances.
Afin de mieux comprendre ce développement, cet article va énumérer et expliquer l’ensemble des étapes à prendre en compte lors de la création d’un programme immobilier. Chacune de ces étapes sera développée dans un ordre chronologique et expliquée en détail.
Sommaire
- 1 L’étude de marché
- 2 Le choix du site / L’analyse de faisabilité
- 3 La due diligence / le pro forma préliminaire
- 4 L’acquisition de la propriété ou une simple option d’achat
- 5 L’architecture du projet / le proforma détaillé
- 6 L’obtention des autorisations de construire, amendement au zonage, permis
- 7 La pré-location
- 8 Le financement / le pro forma final
- 9 La construction
- 10 La commercialisation (location ou vente de l’immeuble en tout ou en unités)
- 11 La gestion (lorsque l’immeuble est conservé)
L’étude de marché
Il s’agit ici d’étudier le marché de l’immobilier dans la zone dans laquelle le programme doit être développé. On parle généralement d’une zone assez globale, le site étant choisi après l’étude de marché.
Il convient donc de se renseigner sur les prix, les habitudes, et les envies des « consommateurs » (locataires ou propriétaires). Cela passera donc par une étude de la population vivant dans la zone ciblée. De quoi est-elle constituée ? D’étudiants, de retraités, de jeunes actifs, ou de familles ?
Il faut également se pencher sur la question de la tendance du marché. Quels sont les biens les plus-il recherchés actuellement ? Comment le marché évolue-t-il en termes de prix ? Est-il à la hausse, ou à la baisse ?
Pour finir, il faut aussi chercher à obtenir des informations sur les services préférentiels de l’agglomération ou la zone ciblée. Quels sont les atouts et les inconvénients présentés par cette zone ? Peut-on y trouver des écoles, une université, un hôpital ? Tous ces renseignements aideront le promoteur immobilier à réaliser le développement du programme de la meilleure des manières.
Le choix du site / L’analyse de faisabilité
Le site doit donc correspondre aux tendances relevées grâce à l’étude de marché. Il doit être situé dans la zone cible, et pouvoir également répondre aux besoins de la demande.
Le choix doit être dicté par une stratégie. A qui va être destiné ce programme immobilier ? Les services présents autour sont-ils suffisants pour attirer les potentiels investisseurs ?
De plus, il faut s’assurer que le projet soit réalisable d’un point de vue technique. L’analyse de faisabilité permet d’avoir une première réponse. Mais celle-ci ne se limite pas sur la faisabilité technique du projet. En effet, cette analyse porte surtout sur la faisabilité économique du projet. Quel est le budget global ? Quels sont les coûts liés à l’acquisition du terrain, à la construction des bâtiments ?
La due diligence / le pro forma préliminaire
La due diligence est un terme qui correspond à l’ensemble des vérifications nécessaires auxquelles va procéder un éventuel investisseur avant une transaction.
Ces vérifications peuvent être mises sur papier grâce à une facture proforma préléminaire. Celle-ci reprend l’ensemble des tâches que l’investisseur donne à faire à un contractant, afin d’avoir une preuve de l’accord passé et des conditions dans lesquelles il a été signé. Cependant, il faut savoir que le pro forma préliminaire n’est pas un document officiel.
L’acquisition de la propriété ou une simple option d’achat
Deux choix s’offrent au promoteur immobilier avant de réaliser l’ensemble des constructions : il peut soit, acquérir la propriété sur laquelle il compte faire ses travaux, soit poser une simple option d’achat.
L’architecture du projet / le proforma détaillé
Il est ensuite temps de penser, et dessiner les fondations et l’ensemble des constructions qui seront à effectuer. Le tout est réalisé avec l’aide d’un architecte professionnel. Ce dernier devra faire une proposition dans un proforma bien détaillé, afin d’y incorporer toutes les spécificités des tâches à prendre en compte.
L’obtention des autorisations de construire, amendement au zonage, permis
Toutes ces autorisations s’obtiennent auprès des administrations compétentes. C’est pourquoi le promoteur doit avoir une bonne connaissance du monde administratif.
La pré-location
La pré-location commence lorsque les autorisations de construire ont bien été délivrées. Le promoteur peut alors commencer à promouvoir son projet immobilier, et à chercher des locataires futurs.
Le financement / le pro forma final
Le pro forma final doit comporter l’ensemble des travaux demandés par le promoteur immobilier mais aussi le coût de chacun de ces travaux.
Grâce à ce document qui aura valeur d’estimation réelle, le financement du projet peut alors être débloqué (grâce à des emprunts bancaires, ou autres investisseurs).
La construction
Quand tous les aspects du projet ont été bien définis, et que le financement a été débloqué, il est temps de commencer la construction !
La commercialisation (location ou vente de l’immeuble en tout ou en unités)
Il s’agit ici de mettre sur le marché les constructions qui font partie intégrante du projet immobilier.