Depuis plusieurs centaines d’années maintenant, le territoire français est divisé de différentes façons, qui ont évolué au fil du temps. Aujourd’hui, on peut ainsi distinguer les régions, les départements, les villes ou encore les arrondissements. Toutefois, ces notions ne sont pas rattachées à un principe de propriété. En revanche, il existe une façon de s’informer quant aux terrains détenus, qui sont donc la propriété d’une personne : le cadastre. Ce document est national et permet de connaître les limites de chaque parcelle. Il faudra en effet qu’un bornage soit effectué par un géomètre-expert pour que les limites soient rendues légales.
Le cadastre regroupe d’autres informations, comme le numéro officiel de chaque parcelle au sein d’une commune ou encore des données relatives au propriétaire de la parcelle. Toutes les informations ne pourront pas vous être communiquées sauf dans certains cas que nous détaillerons par la suite. Le fait est que le cadastre va être utilisé dans différentes situations, comme par exemple pour examiner la surface globale d’une parcelle et ainsi déterminer si oui ou non elle suffisamment grande pour accueillir une construction immobilière.
Sommaire
Un document créé il y a plusieurs siècles
Le cadastre n’est pas seulement un document destiné aux propriétaires qui souhaiteraient réaliser une demande d’urbanisme. À l’origine, il a été créé dans le but d’uniformiser les impôts sur tout le territoire français.
Pourquoi le cadastre a-t-il été créé ?
C’est sous Napoléon que le cadastre a vu le jour, bien qu’il ait fallu plusieurs décennies pour le compléter entièrement. À la fin du XIXe siècle, des problèmes sont apparus, comme notamment le fait qu’il était compliqué de mettre à jour le cadastre afin de faire payer aux propriétaires les impôts qu’ils devaient.
C’est dans les années 90, que le cadastre que nous connaissons actuellement a pu être mis en place. En effet, il a été numérisé, dans le but de le rendre plus accessible et plus facile à modifier en temps réel. Aujourd’hui, vous pouvez le trouver sous deux formats, notamment en ce qui concerne les plans, ils seront disponibles en format image ou vectoriel.
L’utilité du cadastre s’est développée avec les années, aujourd’hui il est utilisé aussi bien par les propriétaires que par les personnes souhaitant acheter une parcelle, ou encore par l’administration fiscale qui aurait besoin de calculer le montant des impôts dus par un propriétaire.
Quelles sont les informations présentes dans le cadastre ?
Pour mieux comprendre à quoi sert le cadastre, il faut séparer les deux parties qui le composent. Dans un premier temps, intéressons-nous au plan cadastral, qui va représenter les différentes parcelles qui composent une commune. Sur ce plan, vous trouverez le numéro de la parcelle, qui vous servira plus tard à trouver des informations sur le site officiel du cadastre ou encore en envoyant une demande dans une mairie ou dans un centre des impôts fonciers. Toujours sur ce plan, vous pourrez voir apparaître les différents bâtiments présents sur le sol d’une commune, et donc sur chaque parcelle. On trouvera également les bâtiments administratifs ainsi que les bâtiments religieux, qui seront eux, représentés d’une couleur différente afin qu’il soit facile de les différencier. Si les bâtiments sont représentés sur le plan cadastral, c’est pour la simple et bonne raison qu’il est nécessaire de calculer la distance entre deux bâtiments lorsque vous souhaitez obtenir une autorisation d’urbanisme.
La seconde partie du cadastre concerne la matrice. Sur ce document figurent les données relatives aux différents propriétaires, leur adresse, leur nom, leur prénom, leur date de naissance, ainsi que le nombre de biens qu’il possède au sein d’une même commune. On trouvera également le taux d’imposition pour un terrain, ainsi que la raison de l’exonération de certains propriétaires. En revanche, vous ne pourrez pas connaître la raison de cette exonération si vous n’êtes pas le propriétaire ou une personne mandatée par ce dernier. D’autres informations vont rester confidentielles, comme par exemple la date de naissance du propriétaire. Vous ne pourrez pas non plus connaître le nombre de parcelles détenu par une même personne.
Le cadastre a-t-il une valeur légale ?
Le cadastre n’a pas à proprement parler de valeur légale dans le sens où il ne représente pas un titre de propriété. Par ailleurs, les limites définies sur le plan cadastral ne pourront être officialisées que grâce au bornage réalisé par un géomètre expert. Toutefois, il est possible que l’administration fiscale se serve du cadastre afin de déterminer le montant de la taxe foncière dont est redevable un propriétaire par exemple.
Il existe certains cas où le cadastre peut avoir une importance d’un point de vue juridique, notamment dans le cas où il serait difficile d’établir la propriété au nom d’une personne. Ce sera le cas par exemple lors d’un héritage litigieux.
Dans le cas de la vente d’une parcelle, il ne sera pas possible de se reposer sur le cadastre afin de déterminer les servitudes qui ont été établies. Ces dernières doivent figurer sur l’acte de vente, ainsi que sur les plans dessinés par le géomètre expert et qui feront partie du dossier lié à la vente.
Les différentes manières d’utiliser le cadastre
Le propriétaire n’est pas la seule personne qui peut avoir besoin de consulter le cadastre. En tant que tierce personne, vous êtes tout à fait en droit de consulter soit les plans soit la matrice, bien que dans le second cas, il vous soit demandé de réaliser une demande officielle auprès d’un organisme possédant les informations.
Une aide précieuse pour l’administration fiscale
Le cadastre est un document géré par la Direction générale des finances publiques. De manière générale, le Centre des Impôts Fonciers, qui dépend directement de cet organisme, va se servir des données présentes sur la matrice et le plan cadastral afin de calculer le montant des impôts dont est redevable un propriétaire. Cela concerne notamment la taxe foncière, la taxe d’habitation ainsi que la taxe professionnelle. Ils utiliseront les différents plans afin de déterminer le nombre de parcelles mais aussi le nombre de bâtiments qui ont été construits sur ces dernières.
Une façon de contrôler l’urbanisation du territoire
Si vous êtes le propriétaire d’une parcelle, il se peut que vous ayez besoin de consulter le cadastre afin de réaliser une demande d’urbanisme. Par exemple, si vous souhaitez faire construire un bien sur votre parcelle, il vous faudra demander un permis de construire. Il vous faudra alors consulter le cadastre pour connaître la superficie de votre parcelle, et vérifier que celle-ci répond bien aux normes dictées par le Règlement National d’Urbanisme ainsi que par le Plan Local d’Urbanisme. En effet, il est nécessaire que votre terrain soit suffisamment grand pour répondre aux normes en vigueur. Par ailleurs, vous n’aurez pas ou ne pourrez pas faire construire des bâtiments à moins d’une distance minimale des autres bâtiments présents sur les parcelles voisines.
Par ailleurs, le fait de consulter le cadastre vous permettra d’accéder aux coordonnées des propriétaires des parcelles situées près de la vôtre, vous pourrez ainsi discuter avec eux de votre projet et les prévenir du fait qu’un nouveau bâtiment verra bientôt le jour. Cela peut vous éviter de faire face à de nombreux recours par la suite. Ces derniers mettraient en péril votre projet immobilier ou tout du moins le mettre en retard.
Des renseignements précieux avant d’acheter une parcelle
Nous l’avons vu précédemment, n’importe qui peut avoir accès à la plupart des données présentes sur le cadastre. En tant que tierce personne, vous pouvez ainsi réaliser une demande afin d’accéder aux informations fiscales liées à une parcelle précise avant de l’acheter par exemple. De la même manière, si vous envisagez d’acheter un terrain, vous pouvez prendre le temps de consulter le cadastre afin de vérifier la superficie de celui-ci ou encore la présence de bâtiments dans les alentours. Vous ne devez toutefois pas oublier que les limites présentes sur les plans du cadastre ne sont pas légales, il vous faudra donc contacter un géomètre expert afin qu’il réalise un bornage, ce qui vous permettra de visualiser plus facilement la parcelle que vous vous apprêtez à acheter.
Comment consulter le cadastre ?
Il existe différentes façons de consulter le cadastre. Toutefois, pour accéder à certaines informations, en passant par exemples par le site officiel du cadastre, il vous faudra réaliser une demande spécifique.
Un document accessible à tous en ligne
Ainsi, il existe un site officiel qui vous permet d’accéder au cadastre de la commune de votre choix, et donc de visualiser la parcelle que vous souhaitez. Si vous avez à votre disposition l’adresse de la parcelle ou encore son numéro officiel, cela vous facilitera grandement la vie, puisque vous aurez juste à rentrer cette information dans le moteur de recherche du site du cadastre, afin de trouver le plan qui vous intéresse.
En revanche, si vous souhaitez réaliser une recherche manuelle, il faudra commencer par rentrer le nom de la région dans laquelle se trouve la commune de votre parcelle, ainsi que le département. Par la suite, vous pourrez demander à recevoir les plans en format papier, ce qui vous permettra de réaliser des modifications manuelles, de dessiner les servitudes qui devront éventuellement être créées dans le cas où vous souhaiteriez vendre ou acheter une parcelle, sans jamais oublier que ces données n’auront pas de valeur légale. Les plans sont disponibles en deux formats, image et vectoriel, la seconde option étant la plus intéressante si vous souhaitez réaliser un agrandissement.
Le paiement peut se faire par carte bleue en ligne directement, ce qui vous permettra de gagner du temps. En ce qui concerne les informations de la matrice, elles peuvent vous être envoyées par courrier ou par e-mail, en fonction de ce qui vous semble le plus approprié.
Avant de réaliser le moindre paiement, prenez le temps de vérifier que vous vous trouvez bien sur le site officiel du cadastre géré par le ministère de l’économie.
Une demande qui peut être faite auprès du Centre des Impôts Fonciers
On trouve dans tout le pays de nombreux Centres des Impôts Fonciers, qui s’occupent de calculer le montant des différents impôts dus par les propriétaires.
Cela explique pourquoi ils ont en leur possession toutes les données liées au cadastre. Ainsi, vous pourrez faire une demande par mail, par courrier ou encore en vous déplaçant directement dans le Centre des Impôts Fonciers dont dépend la commune qui vous intéresse. Dans tous les cas, il faudra fournir des informations précises vous concernant. Vous devrez par exemple préciser votre nom, votre prénom, votre adresse, ainsi que la manière dont vous souhaitez obtenir une réponse. Notez que le fait de demande une demande une réponse électronique vous fera gagner du temps, toutefois, si vous souhaitez détenir les informations au format papier, ce n’est absolument pas un problème, il vous suffit de le spécifier lors de votre demande.
Que vous soyez le propriétaire de la parcelle concernée, une tierce personne, ou encore une personne mandatée par le propriétaire, vous êtes tout à fait en droit de réaliser une demande auprès du Centre des Impôts Fonciers.
La mairie, un interlocuteur de choix
Chaque mairie possède le cadastre de sa commune. Ainsi, en vous rendant dans celle-ci ou encore en réalisant une demande par courrier ou par mail, vous recevrez rapidement une réponse et accéderez aux informations voulues. Les informations à fournir seront les mêmes que celles évoquées précédemment lors du cas précis de la demande auprès d’un Centre des Impôts Fonciers.
Quelles sont les règles à respecter pour consulter le cadastre ?
Bien qu’il soit possible pour tout le monde d’accéder aux infos présentes dans le cadastre, il ne faut pas oublier que certaines vont rester confidentielles dans tous les cas. Seul le propriétaire ou l’administration fiscale peut y avoir accès. Toutes les données présentes sur les plans du cadastre sont libres d’accès, en revanche, l’accès à la matrice est plus limité.
En ce qui concerne la demande elle-même, il faut savoir que vous ne pourrez pas en réaliser un nombre illimité chaque semaine ou chaque mois. Ainsi, vous devrez respecter un quota de cinq demandes par semaine et 10 demandes par mois.
Par ailleurs, vous ne pourrez pas réaliser une demande concernant plus de 5 biens situés sur la même commune ou dans le même arrondissement.
Retenez également qu’en tant que propriétaire, vous n’êtes pas en mesure de vous opposer à ce qu’une tierce personne demande à consulter les informations concernant la parcelle qui est en votre possession.