Pour connaître la nature de votre terrain, à savoir s’il est constructible ou non, vous devrez consulter différents documents qui se trouvent sur Internet ou encore dans la mairie de la commune dont dépend votre bien. Parmi ces documents, on distingue le RNU, dont la portée est nationale. Il peut être utilisé dans le cadre d’une demande de permis de construire, puisque les données qu’il contient sont multiples. Par ailleurs, un tiers souhaitant déposer un recours contre votre permis de construire sera également en droit d’utiliser le RNU pour le justifier, c’est pour cela que vous devez prendre le temps d’analyser toutes les données qu’il contient.
Sommaire
Le RNU à travers les décennies
Aujourd’hui, en France, les constructions immobilières sont très réglementées et ce pour différentes raisons. La protection de l’environnement, du patrimoine historique et des zones rurales sont en effet des sujets d’actualité fortement mis en avant par les différents documents d’urbanisme, quels qu’ils soient. Il existe des dérogations dans certains cas, mais la plupart du temps, il est par exemple impossible de faire construire dans une zone agricole ou encore forestière. De plus, vous ne pourrez pas toujours obtenir un permis de construire en périphérie des grandes villes, l’État ayant tendance à limiter l’expansion de certaines zones urbaines afin de protéger les zones rurales.
Toutes les informations dont vous avez besoin se trouvent dans le RNU mais également dans des documents tels que le PLU ou encore la carte communale, vous devrez donc faire attention aux diverses données qui s’offriront à vous. Si besoin, n’hésitez pas à demander des précisions au sein de votre mairie ou à faire appel à un professionnel afin d’obtenir de l’aide en ce qui concerne le dossier de demande de permis de construire. Il peut être difficile de s’y retrouver au milieu des cartes et autres documents, cela peut donc vous éviter de commettre une erreur qui pourrait entraîner un refus de la part de mairie en ce qui concerne l’attribution d’un permis de construire.
Le but du RNU n’a pas toujours été le même et son importance a évolué avec le temps. En effet, au milieu des années 50, il était le principal document permettant de limiter l’urbanisation sauvage, qui était alors un véritable problème et un danger pour la sécurité des habitants.
Les raisons de la création du RNU
Après la Seconde Guerre mondiale, il a fallut faire face aux nombreux dégâts immobiliers et par conséquent envisager la reconstruction de certains quartiers voire même de villes entière. En plus de cela, les prémices du Baby-boom commençaient à se faire sentir, dans les années qui allaient suivre, toute une génération allait devenir majeure et par conséquent, chercher un logement. Pour répondre à la demande grandissante en la matière, les projets immobiliers se sont multipliés, mais malheureusement, certains ne respectaient pas les règles sanitaires et la peur du gouvernement était alors de voir apparaître des bâtiments insalubres.
De plus, de nombreuses villes, après avoir été reconstruites, ont tenté de s’étendre, empiétant alors sur les zones agricoles et rurales. Pour limiter tous ces phénomènes, l’idée du Règlement National d’Urbanisme a été lancée.
Les données présentes dans le RNU
Vous pourrez trouver de nombreuses informations au sein de ce document d’urbanisme. Il a en effet pour but de limiter les constructions immobilières dans certaines zones qui peinent toutefois parfois à être définies en raison de sa portée nationale. Il est également possible de se servir de ce document afin de déterminer les zones au sein desquelles il est interdit de faire construire des bâtiments d’une certaine nature. De plus, des zones protégées sont présentes sur les cartes du RNU, notamment en ce qui concerne les zones agricoles et forestières. Comme nous le verrons par la suite, le RNU est notamment connu pour les parties actuellement urbanisées qu’il définit, bien qu’elles soient souvent vagues.
Le RNU édite des règles très strictes difficilement applicables à un niveau local, chaque commune ayant des spécificités bien précises. De manière générale, le RNU va classer les parcelles qui composent la commune dans différentes zones, qui seront ou non constructibles en fonction de certains critères, comme la viabilité des terrains par exemple. De plus, des instructions seront présentes en ce qui concerne les bâtiments, par exemple la distance qu’il convient de maintenir entre chacun d’entre eux.
Dans quels cas s’applique le RNU ?
Il faut savoir que le RNU n’est pas le premier document que vous devez chercher à consulter. Il en existe d’autres qui vont primer sur celui-ci, à savoir le POS ou encore le PLU. Le POS a d’ailleurs été créé afin de répondre aux limites du RNU, en installant des réglementations locales et non plus nationales. Le fait que les règles soient plus précises permet à chaque commune de fixer des limites plus simplement.
Certaines informations présentes dans le RNU vont toutefois s’appliquer même en présence de documents plus précis, pour la simple et bonne raison que ces derniers vont se baser sur les données présentes dans le document national. De plus, il arrive parfois que les instances locales autorisent des constructions dans des zones qui sont protégées par le RNU, d’où l’intérêt de consulter les divers documents au moment de réaliser votre demande de permis de construire. Le RNU va également servir à protéger le patrimoine historique national, notamment les quartiers anciens ou encore les alentours des monuments historiques.
Par ailleurs, il arrive encore que certaines communes ne soient pas dotées d’un Plan d’Occupation des Sols et ne disposent que de la carte communale, dans ce cas, il convient de prendre en compte les données du RNU, mais également de demander des précisions à la mairie afin de compléter du mieux possible votre demande de permis de construire.
Le principe de l’urbanisation diffuse
Lorsque les villes cherchent à s’étendre et que des constructions voient le jour dans des zones aléatoires, on nomme ceci l’urbanisation diffuse ou sauvage, cela signifie qu’elle ne va pas respecter de règles liées à l’urbanisation ni à l’occupation des sols. C’est pour la limiter que des documents officiels ont vu le jour au fil des décennies.
Les risques liés à l’urbanisation diffuse
En ne réglementant pas correctement l’urbanisation du territoire, il y a un risque de voir des maisons et tous types de bâtiments être construits dans des zones qui ne sont pas adaptées. Le fait de construire en zone inondable par exemple est dangereux pour la vie des habitants, tout comme un immeuble qui se trouverait à proximité d’une centrale nucléaire. En plus de cela, l’urbanisation diffuse va entraîner une diminution de la surface rurale dans le pays puisque les villes vont alors chercher à s’étendre. Les zones péri-urbaines vont être en danger.
Tout savoir sur les PAU, les parties actuellement urbanisées
Le RNU va définir des PAU, qui vont servir de base pour l’octroiement du permis de construire lorsque la commune ne dispose pas d’un POS ni d’un PLU. Le fait de se baser sur les PAU va être difficile car elles sont définies par les autorités locales ainsi que par les autorités judiciaires, ce qui signifie que c’est leur appréciation qui fera loi. Toutefois, on peut noter que la jurisprudence sera également prise en compte au moment de traiter la demande de permis de construire, ce qui peut vous donner une chance supplémentaire d’obtenir ce dernier.
Notre astuce :
Les PAU sont des parcelles qui se trouvent en périphérie des zones urbaines, cela signifie donc qu’il sera très compliqué d’obtenir une autorisation pour construire un bâtiment si votre terrain se trouve à une certaine distance de ces dernières. Toutefois, il existe des exceptions, notamment dans les zones rurales, afin de limiter la désertification des campagnes.
Quels documents consulter en plus du RNU ?
Pour obtenir des informations précises quant à la nature de votre terrain mais aussi et surtout pour réaliser votre demande de permis de construire, il vous faudra consulter d’autres documents en plus du RNU. Il ne faut pas oublier que ce document n’a une importance majeure que dans le cas où la commune ne dispose que d’une carte communale, autrement, il ne sera qu’un document complémentaire. Même si le RNU n’est utilisé que dans de rares cas à la place d’autres documents plus récents et adaptés aux problématiques locales, il convient d’en saisir toutes les nuances car les tiers peuvent l’utiliser pour déposer un recours contre votre permis de construire.
Le Plan Local d’Urbanisme, un document plus précis
Aujourd’hui, la plupart des communes disposent d’un PLU ou encore d’un PLUi, l’équivalent pour les communes nouvelles. Sur ce document vont être disponibles de nombreuses informations. Le système de zonage y est bien plus précis, il vous sera donc possible de connaître avec certitude la nature de votre terrain.
On distingue quatre types de zones sur le PLU, les zones urbaines, composées de terrains constructibles légalement dans les faits et les zones à urbaniser, où les terrains ne sont constructibles que légalement, sont les deux zones les plus intéressantes. En effet, dans le premier cas, il y a de fortes chances pour que vous obteniez rapidement votre permis de construire à conditions que les règles dictées par le PLU en ce qui concerne les bâtiments soient également respectées. Si votre terrain est en zone à urbaniser, il ne manque alors qu’une viabilisation pour qu’il devienne constructible dans les faits. Celle-ci peut être accomplie par la mairie ou par vos soins, en fonction des délais que vous êtes prêt à accepter.
En revanche, notez bien que si votre terrain est en zone agricole ou encore en zone naturelle et forestière, il y a peu de chances qu’il soit un jour constructible sauf si vous devez construire une bâtiment en rapport avec l’exploitation de vos terres. Le PLU existe en effet pour protéger le patrimoine naturel du pays ainsi que les zones agricoles, qui sont essentielles pour l’économie nationale.
Sachez que le PLU est adapté à chaque commune, ce qui le rend plus pratique que le RNU, dont la portée est nationale. Ainsi, vous y découvrirez certaines spécificités en ce qui concerne le style architectural devant être respecté par les immeubles par exemple, ou encore la hauteur maximale que ces derniers ne doivent pas dépasser. Le fait qu’un monument historique soit présent dans les environs de votre terrain peut également représenter un obstacle à l’obtention d’un permis de construire, il vaut donc mieux prendre le temps d’analyser en profondeur le PLU avant de réaliser votre demande.
La carte communale, en cas d’absence du PLU
Si votre commune ne possède pas de PLU, il vous faudra alors consulter la carte communale présente au sein de la mairie. C’est dans ce cas précis que le RNU va avoir une importance majeure car le carte communale va rapidement montrer ses limites. Vous y trouverez naturellement les différentes zones dans lesquelles peut se trouver votre terrain, mais en ce qui concerne les questions d’architecture, il sera nécessaire de vous en remettre au RNU.
Le cadastre, pour connaître les limites réelles d’un terrain
Vous pensez certainement connaître les vraies limites de votre terrain, toutefois, il se peut que des barrières non naturelles aient été utilisées et ne se trouvent pas à la bonne place. C’est pour cela qu’il va s’avérer indispensable de consulter le plan cadastral de votre commune et même de faire appel à un géomètre afin qu’il vienne baliser correctement votre parcelle.
Vous devrez être en mesure d’inclure des plans précis au sein de votre demande de permis de construire, c’est pour cela que vous devez utiliser les bonnes limites et non celles présentes actuellement sur votre terrain. De plus, il vous faudra respecter une surface constructible au sol minimale, le balisage va donc être utile pour calculer cette dernière de façon précise.
Le certificat d’urbanisme, un document à demander en mairie
La mairie est en mesure de vous délivrer un certificat d’urbanisme qui contiendra de nombreuses informations relatives à votre terrain, notamment en ce qui concerne la viabilité de ce dernier. Les raccordements déjà effectués seront en effet notifiés sur le certificat d’urbanisme qui est valable durant 18 mois à compter de sa date d’émission, vous pourrez donc l’utiliser lors de votre demande de permis de construire.