L’obtention du permis de construire n’est pas synonyme de victoire définitive

L’obtention du permis de construire n’est pas synonyme de victoire définitive 2020-04-16T12:07:16+00:00

Alors que vous êtes en pleine transaction avec un promoteur immobilier, voilà que ce dernier obtient enfin le fameux permis de construire qui va tant vous servir. En effet, le promoteur attend d’avoir ce fameux document pour acheter officiellement un bien, puisque dans le cas où le permis lui serait refusé, le bien ne lui servirait à rien. Toutefois, on peut nuancer le fait que l’obtention du permis de construire signe la fin de tout le stress qui vous a peut-être habité depuis des mois, dans l’attente de voir la vente être officialisée.

Il faut savoir que le plus gros problème du promoteur peut survenir dès que le permis lui est accordé. En effet, vos voisins vont avoir la possibilité de déposer un recours contre le projet, en apportant des arguments convaincants naturellement. On nomme ces voisins les tiers lésés, qui vont faire une réclamation à la mairie en essayant de faire ajourner le projet. Leur argumentaire se construit la plupart du temps autour du fait que le projet à venir va avoir une incidence négative soit sur leur vie quotidienne, soit sur la valeur de leur propre bien immobilier. Il est vrai qu’un immeuble de 15 étages construits au milieu d’une zone pavillonnaire peut susciter un certain émoi parmi les habitants, mais en théorie, si la mairie a validé le permis de construire, c’est que le projet est viable.

Il ne faut pas négliger les tiers lésés en les balayant d’un revers de la main, ils peuvent faire retarder le début des travaux de plusieurs années si jamais ils portent l’affaire devant les tribunaux. Néanmoins, ne perdez pas de vue que certains habitants peuvent tout à fait déposer un recours abusif dans le but de gagner de l’argent, comme nous le verrons par la suite.

Obtention du permis de construire

Un permis de construire bien réalisé est un permis difficilement contestable 

Il faut savoir qu’un recours ne peut pas être déposé à n’importe quel moment, auquel cas, le promoteur ne serait jamais certain de voir son projet arriver à son terme, quand bien même son permis de construire serait tout ce qu’il y a de plus légal. À partir du moment où le permis est affiché obligatoirement sur le terrain et en mairie, les tiers bénéficient de deux mois pour déposer un recours. Nous reviendrons plus tard sur le fait que la mairie peut aussi s’opposer au projet alors qu’elle a elle-même délivré le permis.

Pour éviter qu’un recours ne soit déposé, le promoteur peut agir de son côté durant tout le temps durant lequel il va effectuer les démarches administratives et surtout, dessiner les plans de son futur projet. Il peut dialoguer avec les voisins du terrain, leur permettre de donner un avis sur le projet qui va être construit. Le but est d’établir une relation de confiance grâce à des échanges réguliers. Si le promoteur tient compte des réclamations du voisinage, dans la mesure où elles sont raisonnables et recevables naturellement, il peut ainsi s’éviter de longues démarches auprès des tribunaux une fois son permis de construire accordé.

Pour assurer encore plus son projet, le promoteur va faire en sorte qu’il respecte à la lettre les données présentes dans le PLU et les indications données par la mairie. En procédant de cette façon, il minimise les risques de recours, qui surviennent principalement lorsque les voisins découvrent le projet au dernier moment et qu’en plus de cela, ils estiment qu’il ne répond pas aux problématiques locales. Les membres du conseil municipal peuvent se révéler de puissants alliés. Puisqu’ils connaissent pour la plupart les habitants de la commune ou du quartier, ils sont plus à même de dialoguer avec eux si jamais le projet est d’une grande importance pour la localité toute entière.

Pour finir, sachez que le promoteur est plein de ressources. Il ne va pas s’engager dans un projet sans avoir à ses côtés des professionnels qualifiés et capables d’établir une relation de confiance avec les habitants de la commune. Ces professionnels sauront le conseiller et lui indiquer les quelques modifications parfois nécessaires pour faire accepter le projet à la population locale.

Notre astuce :

N’oubliez pas que de votre côté, en tant que propriétaire du terrain, vous pouvez également dialoguer avec vos voisins à propos du projet qui se tiendra bientôt à deux pas de chez eux ! De bonnes relations de voisinage peuvent se révéler essentielles à la bonne tenue du projet immobilier.

Les différentes étapes d’un recours 

Fort heureusement pour le promoteur et pour vous, un tiers lésé ne peut pas déposer un recours de manière aléatoire dans le temps mais dans les deux mois qui suivent l’affichage du permis de construire. À noter que celui-ci va être présent à la fois en mairie et sur le terrain, le document installé en dernier fait donc office de référence. C’est à l’article R 490-7 du Code de l’Urbanisme que l’on doit ce délai de deux mois, qui donne au promoteur quelque sueurs froides mais lui permet par la suite de travailler bien plus tranquillement.

Un recours ne peut être déposé seulement parce qu’un voisin n’apprécie par la teneur du projet. Il lui faut présenter un dossier complet et complexe et apporter des arguments solides pour que le recours soit entendu. Toutefois, c’est bien l’intérêt personnel du tiers qui va être mis en avant, il doit prouver que le projet, une fois achevé, va lui porter préjudice d’une façon ou d’une autre.

Lorsque le recours est déposé, le promoteur en est informé de façon immédiate afin qu’il puisse réagir rapidement et préparer une défense face aux accusations des tiers lésés, qui peuvent être représentés par l’Association de Défense.

Première étape, la mairie 

Pour commencer, le tiers lésé va défendre son projet devant la mairie, qui va trancher sur la recevabilité de ses arguments. Dans le cas où ces derniers ne sont pas jugés pertinents, ce qui arrive la plupart du temps, le tiers va tenter de joindre une instance plus importante : le Tribunal Administratif.

Deuxième étape, le Tribunal Administratif 

Si le tiers s’engage dans un jugement devant le tribunal administratif, sachez que le temps va désormais vous paraître très long ! Il est rare de voir une telle affaire instruite en quelques jours, car le dossier va être analysé, débattu, et cela peut prendre un long, très long moment avant qu’une décision soit rendue publique.

Pour gagner du temps, le promoteur peut proposer un dédommagement financier au tiers lésé afin que celui-ci abandonne le recours. Autrement, si le professionnel de l’immobilier attend que les recours s’épuisent, cela peut demander des années. C’est ce qui arrive lorsque ni l’un ni l’autre des partis n’acceptent un compromis. Parfois, le promoteur, pour éviter une perte de temps et d’énergie, va délaisser totalement le projet et annuler la vente.

Dernière étape, le Tribunal de Grande Instance

Si le tiers lésé estime que le projet ne respecte pas certaines clauses du PLU, il peut mener l’affaire devant le Tribunal de Grande Instance. Une nouvelle analyse du dossier va être réalisée, les démarches vont demander des années et les pertes seront colossales à tous niveaux pour le promoteur. Il est rare que ce dernier aille jusqu’au TGI, préférant la plupart du temps arrêter tout le projet auparavant.

Si le TGI ne parvient pas à rendre une décision claire, c’est le Juge de Fond qui sera contacté, et de nouvelles démarches devront être accomplies.

Le promoteur est-il obligé de stopper les travaux ? 

Il n’y a qu’une seule chose qui peut obliger le promoteur à interrompre les travaux s’il les a lancés malgré la menace d’un recours : le sursis d’exécution. Seul un juge peut ordonner ce sursis, autrement, le promoteur est libre de continuer le chantier s’il juge que la situation est claire et que son permis n’est pas attaquable par exemple.

Lorsque les travaux sont achevés, ou bien même en cours, il est rare que l’on demande au promoteur de détruire les bâtiments si jamais le recours est accepté à un moment donné. En revanche, il peut être obligé d’indemniser les porteurs du recours, une solution qui aura souvent déjà été envisagée par le promoteur lui-même durant la procédure. Toutefois, l’avantage pour les porteurs du recours d’attendre la décision des tribunaux, c’est que le montant des indemnités sera fixé par ces derniers, ce qui peut se révéler avantageux. Le promoteur, de son côté, prévoira un budget dédié à l’indemnisation des tiers lésés.

Un promoteur qui possède des droits 

Le professionnel de l’immobilier n’est pas obligé d’attendre patiemment que l’affaire prenne fin, il peut tout à fait mettre en avant les lois qui le protègent. Il est en droit d’emmener devant les tribunaux les tiers lésés qui auraient déposé des recours abusifs. Cela arrive plus souvent qu’on ne le croit, des individus jugeant opportun de gagner de l’argent d’une façon si peu morale.

Dans le cas où le promoteur remporte le procès et où le recours est jugé non recevable, il va pouvoir demander un dédommagement aux porteurs du recours. Si ce dernier est jugé hautement abusif, le tribunal peut donner raison au promoteur. Cela reste un cas rare, le dédommagement n’étant pas souvent possible de la part des tiers lésés qui n’ont que rarement les moyens de régler la somme demandée tant elle est importante.

Quand la mairie est mise en cause 

Le promoteur ne va pas se retrouver sans alternative si jamais il perd le procès. Il est en droit de placer la mairie qui lui a délivré le permis de construire devant ses responsabilités, puisque c’est elle qui a jugé que le dossier de demande de permis était recevable.

Si les pertes financières du promoteur s’avèrent importantes, il peut tout à fait demander un dédommagement à la mairie. C’est le Juge Administratif qui va statuer sur le fait que l’État est ou non responsable de l’échec du projet. On parle de l’État car la mairie représente le pouvoir de l’État à un niveau local.

Le promoteur devra de son côté dédommager les tiers lésés avec son propre argent, ce n’est pas l’État qui va régler ces indemnisations puisque le procès opposant la mairie/l’État au promoteur va durer des mois si ce n’est des années, car les recours et les appels seront très nombreux.

Il est impossible de prévoir les recours, même si on peut faire en sorte de les éviter, il y aura toujours des personnes malintentionnées qui tenteront de gagner de l’argent de façon malhonnête. Pour vous prémunir des recours, dialoguez avec vos voisins, choisissez un promoteur qualifié et ouvert à la discussion et surtout, faites confiance aux conseils des professionnels de l’immobilier qui vous entourent. Ces derniers pourront vous conseiller quant aux relations que vous devez entretenir avec le promoteur et vos voisins afin que tout se déroule pour le mieux.