En France, il faut savoir que le territoire de chaque commune est divisé en terrains. Ces derniers disposent chacun d’une superficie qui leur est propre, et en tant que propriétaire, vous pouvez être amené à vouloir faire construire un bien immobilier sur votre terrain. Néanmoins, il faut savoir que ce n’est pas parce que vous êtes le propriétaire d’une parcelle que vous avez la possibilité de faire construire dessus en toute légalité. En effet, il faut que votre terrain respecte certains critères afin d’être constructible légalement et dans les faits. Par ailleurs, si votre terrain s’avère être constructible, il sera nécessaire de réaliser une demande de permis de construire auprès de la mairie dont il dépend avant de lancer les travaux de construction. Pour cela, vous devrez rassembler de nombreux documents, analyser les documents d’urbanisme mis à votre disposition, réaliser des plans et faire appel à différents professionnels.
© Photo de terrain, Photographe Pok Rie, Pexels.
Sommaire
Pourquoi la superficie de votre terrain est-elle importante ?
De manière générale, plus un terrain est grand, plus il dispose d’une valeur importante. Néanmoins, pour que sa valeur augmente, il faudrait que votre terrain soit constructible. Toutefois, notez que ce n’est pas parce que tout votre terrain n’est pas constructible qu’il n’est pas possible de le vendre à un bon prix. En effet, plusieurs solutions s’offrent à vous, comme nous le verrons ci-dessous, il est tout à fait possible d’exploiter la partie non constructible pour en faire des espaces verts. Vous pouvez également diviser votre terrain pour le vendre à différents acheteurs.
Pour connaître la superficie exacte de votre terrain, il sera nécessaire de consulter le plan cadastral, qui est disponible sur Internet ou encore dans la mairie dont dépend votre terrain. Le plan cadastral est l’un des documents qui vous serviront à réaliser votre demande de permis de construire par la suite mais également, avant tout, à dessiner les plans de votre projet. Le plan cadastral sera également utile pour savoir si les parcelles situées autour de votre terrain peuvent vous permettre de bénéficier d’une superficie constructible plus importante, dans le cas où vous envisageriez de mettre en place un projet de grande envergure.
Notre astuce :
Notez que la plupart du temps, ce sont des professionnels qui sont à la recherche de terrains constructibles dotés d’une grande superficie, comme les promoteurs immobiliers par exemple. Si votre terrain dispose déjà d’une superficie très importante, vous pouvez envisager de le vendre à un promoteur immobilier. Ce professionnel aura plus de facilités à obtenir un permis de construire de la part de la mairie dans la mesure où il souhaiterait mettre en place un projet suite à un accord passé avec la municipalité.
La superficie de votre terrain va avoir un impact sur le projet immobilier que vous pourrez mettre en place. Plusieurs options s’offrent à vous pour utiliser au mieux la superficie de votre terrain. Dans le cas où celle-ci serait très importante, il est par exemple possible de diviser votre terrain pour gagner de l’argent tout en conservant une parcelle afin de faire construire dessus. Néanmoins, il ne faut pas oublier que tous les terrains ne sont pas constructibles, la superficie n’est pas le seul critère à prendre en considération pour savoir s’il est possible de mettre en place un projet immobilier.
Comment connaître la superficie de votre terrain ?
Pour connaître la superficie exacte de votre terrain, il sera nécessaire de consulter le plan cadastral. Ce document peut être consulté sur le site officiel du gouvernement recensant tous les plans cadastraux de France. Vous pouvez également vous rendre dans la mairie à laquelle est rattaché votre terrain, de cette façon, vous pourrez consulter le plan cadastral et obtenir des éclaircissements de la part des agents de la mairie. Une fois que vous aurez consulté le plan cadastral, il sera nécessaire de faire intervenir un géomètre-expert afin qu’il vienne baliser votre terrain. Cela vous permettra de vous rendre compte visuellement des limites réelles de votre parcelle. En effet, il arrive qu’au fil des années ou des décennies, des barrières physiques soient installées sur un terrain.
Néanmoins, il est tout à fait possible que ces barrières ne soient pas installées à l’emplacement exact où elles devraient l’être. Par ailleurs, sur le plan cadastral, vous pourrez prendre connaissance de certaines données intéressantes. Si votre terrain ne dispose pas d’une très grande superficie, ce sera l’occasion de découvrir les parcelles voisines et leurs propriétaires. Cela vous donnera la possibilité de démarcher vos voisins afin de savoir s’ils souhaitent vendre leurs parcelles pour que vous puissiez agrandir la vôtre. Notez qu’en consultant le plan local d’urbanisme en même temps que le plan cadastral, vous pourrez savoir quelles sont les parcelles qui sont situées en zone non constructible. Cela vous permettra de ne pas perdre de temps en tentant d’acheter une parcelle qui ne pourra pas vous être utile pour mettre en place votre projet immobilier.
La possibilité de faire construire un logement sur votre terrain
La superficie de votre terrain est importante dans la mesure où elle peut vous permettre de faire construire un logement. En effet, bien que le Coefficient d’Occupation des Sols n’existe plus, il est toujours nécessaire de respecter une certaine distance entre un bâtiment déjà existant et un bâtiment qui doit être construit prochainement. Cela se nomme le prospect. Naturellement, plus votre terrain est grand, plus vous aurez de chances de respecter la distance minimale qui doit séparer deux bâtiments. Notez que si votre terrain n’est pas assez grand, il sera nécessaire de revoir votre projet de façon à ce qu’il respecte le prospect mis en place par votre commune.
La possibilité d’aménager des espaces verts
La superficie de votre terrain est également importante dans la mesure où elle peut vous permettre d’aménager des espaces verts autour du logement que vous envisagez de faire construire. Par ailleurs, si vous comptez vendre votre terrain à un promoteur, plus la superficie globale sera importante, plus ce dernier pourra se montrer intéressé par votre bien. En effet, les promoteurs immobiliers réalisent habituellement des projets de grande envergure. Cela peut par exemple consister en un lotissement regroupant différents logements entourés par des espaces verts. Par ailleurs, des promoteurs peuvent également être à la recherche de grands terrains pour pouvoir faire construire des commerces, qui seront aussi, peut-être, entourés par des espaces verts. De manière générale, cela signifie que même si votre terrain n’est pas totalement constructible, il peut être envisageable de faire construire un bâtiment dessus dans la mesure où l’espace disponible servirait à mettre en place des espaces verts.
Comment savoir si vous pouvez construire sur votre terrain ?
Comme nous l’avons vu plus tôt, le fait que votre terrain soit doté d’une grande superficie n’est pas un gage de constructibilité. En effet, il sera nécessaire de consulter différents documents liés à l’urbanisation du territoire au niveau national et local pour savoir si votre terrain est constructible ou non.
Les différents documents que vous pouvez consulter
Dans un premier temps, il sera nécessaire de consulter les différents documents d’urbanisme mis à votre disposition par la mairie dont dépend votre terrain. La plupart du temps, vous devrez lire le plan local d’urbanisme. Sur ce document, vous trouverez des plans représentant le territoire de la commune. Les différents terrains seront ainsi placés dans des zones, qui seront constructibles ou non. Pour que votre terrain soit constructible, il faut qu’il soit placé en zone urbaine. Si votre terrain se trouve dans une zone à urbaniser, cela signifie qu’il sera prochainement constructible. En revanche, un terrain placé en zone agricole, naturelle ou encore forestière n’est pas constructible. Il faudra attendre une révision du PLU pour que la zone dans laquelle se trouve votre terrain change. Néanmoins, sachez qu’il est très rare de voir un terrain se trouvant en zone agricole être transféré dans une zone potentiellement constructible. Il en va de même pour les terrains en zones naturelles et forestières.
Si votre terrain est partiellement placé en zone urbaine, cela signifie que vous pourrez faire construire dans la mesure où votre projet immobilier se situerait sur la parcelle constructible. Notez que si votre terrain est en zone à urbaniser, cela signifie qu’il pourra devenir constructible dans les prochains mois ou les prochaines années. Un accord peut être passé avec la mairie dans le but de viabiliser le terrain à vos frais en échange d’une révision du PLU. Il est important de prendre le temps de dialoguer avec la mairie avant de réaliser les travaux de viabilisation, cela peut vous éviter d’engager des frais sans être certain d’avoir un retour positif par la suite.
Dans le cas où votre commune ne disposerait pas d’un plan local d’urbanisme, il sera nécessaire de consulter d’autres documents. Sachez que le plan d’occupation des sols n’est plus valable depuis le 31 décembre 2020. En revanche, vous pouvez vous tourner vers le règlement national d’urbanisme, un document qui est élaboré au niveau national et qui peut être appliqué au niveau local dans le cas où la mairie ne disposerait pas d’un document plus précis. Néanmoins, le règlement national d’urbanisme est un document relativement vague qui peut parfois être difficile à comprendre et à analyser. C’est pour cette raison qu’il sera intéressant de faire appel à un professionnel. Vous devrez également prendre le temps de consulter la carte communale ainsi que, comme nous l’avons vu plus tôt, le plan cadastral.
Les règles que votre terrain doit respecter
Grâce au plan local d’urbanisme, vous aurez également la possibilité de connaître toutes les réglementations qui existent sur le territoire de votre commune et qui concernent votre terrain. Par exemple, il est possible que le bâtiment que vous envisagez de faire construire ne puisse pas dépasser une certaine hauteur ou doive respecter un certain style architectural. Sachez également que si votre terrain est placé à proximité d’un monument historique ou d’un panorama d’exception, il est possible que la mairie refuse par la suite votre demande de permis de construire.
Les grands terrains qui ne sont pas constructibles
Aujourd’hui, en France, on observe une pénurie de terrains dotés d’une très grande superficie. En effet, les grandes parcelles qui existent sont la plupart du temps placées dans les zones agricoles ou encore naturelles et forestières. Elles sont ainsi protégées de l’urbanisation du territoire. Le but des différents gouvernements qui se succèdent depuis plusieurs années est de protéger à la fois l’économie et le patrimoine naturel du pays. C’est pour cette raison que si votre terrain est placé dans une zone agricole par exemple, il ne sera pas possible de faire construire dessus. On note toutefois qu’il existe quelques exceptions, il est par exemple possible d’obtenir un permis de construire pour un bâtiment lié à l’exploitation d’une parcelle agricole ou forestière.
Un changement de politique d’urbanisation du territoire qui peut jouer en votre faveur
Le gouvernement en place est tout à fait habilité à suivre une politique d’urbanisation du territoire différente de celle qui a été engagée par le gouvernement précédent. C’est pour cette raison qu’il est tout à fait possible que votre terrain soit placé dans une zone différente lorsque le PLU est révisé à la suite d’un changement de gouvernement. Il est également possible que le règlement national d’urbanisme, qui est un document, comme nous l’avons dit plus tôt, qui est élaboré niveau national, soit modifié et que cela ait un impact sur le plan local d’urbanisme.
Notez toutefois que certaines zones sont protégées et qu’il est difficile de faire modifier le zonage de certaines régions de France. Si vous avez un doute quant à la potentielle modification du plan local d’urbanisme qui serait en votre faveur, l’idéal est de prendre le temps de dialoguer avec la mairie pour connaître ses projets. Vous pouvez également être accompagné de différents professionnels qui pourront vous aider dans vos démarches et vous donneront quelques éclaircissements quant à vos options pour exploiter de la meilleure façon possible votre grand terrain.