Quelle est la taille idéale d’un terrain pour qu’il soit vendu au meilleur prix ?

Il faut savoir qu’il n’y a pas de règle officielle en ce qui concerne la taille d’un terrain. Le but est que celui-ci corresponde au projet immobilier que l’acquéreur a en tête. Il arrive que de petites parcelles se vendent bien plus cher que de grands terrains, de nombreux facteurs devant être pris en compte. En effet, un bien situé en zone constructible aura immédiatement plus de valeur, tout comme un terrain qui se trouve en zone urbaine.

Même s’il est impossible de vous donner un chiffre exact, nous pouvons vous aiguiller sur certains points qui peuvent donner de la valeur à votre terrain. Chaque bien immobilier possède un certain potentiel, dit constructible dans le cas où ils pourraient accueillir des bâtiments. Pour qu’un promoteur se trouve intéressé par votre terrain, vous devez mettre toutes les chances de votre côté car la concurrence peut se révéler rude, surtout au printemps, saison haute dans le secteur de l’immobilier. Si vous en avez besoin, n’hésitez pas à contacter l’un de nos experts fonciers qui pourra vous seconder dans vos démarches et vous aidera à faire les bons choix, notamment lorsque sera venu le temps de choisir votre promoteur immobilier.

Quand le terrain constructible sert de limite à un projet immobilier 

S’il existe des règles en matière de superficie, elles découlent naturellement de chaque terrain. En lui-même, un terrain constructible va pouvoir accueillir différents types de projets, le tout est que ces derniers soient adaptés aux spécificités du terrain. Il faut bien entendu prendre en compte les réglementations en matière de construction, une taille minimale étant attendue pour un terrain qui devrait accueillir des bâtiments.

Un promoteur peut parfaitement faire l’acquisition d’une parcelle constructible trop petite pour qu’un projet puisse immédiatement y prendre place, par exemple dans le cas où une parcelle voisine serait à vendre. Naturellement, il est logique que des limites physiques sont posées, il serait compliqué de construire un immeuble sur une parcelle de seulement quelques mètres carrés.

Des documents que l’on trouve en mairie 

Chaque mairie dispose de documents qui vont venir fixer les règles en matière de construction et d’urbanisation. Chaque type de construction va devoir être réalisé sur une surface minimale au sol, c’est une obligation dans le sens où autrement, le projet ne serait pas viable. Des considérations purement naturelles vont aussi être abordées, la nature du terrain étant parfois problématique dans le cas de certains ouvrages.

Pour limiter les constructions sur certains terrains, il existe le Coefficient d’Occupation des Sols, qui va venir définir la surface maximale qui peut être occupée par des bâtiments. Cela sert avant tout à protéger le voisinage, mais aussi la nature, qui ne doivent pas souffrir outre mesure de nouveaux projets immobiliers. Pour vous donner un exemple simple : si le COS est de 0,5, cela signifie que sur un terrain de 1200m², seuls 600m² seront constructibles. Ce COS est également déterminé par la nature du sol, qui n’est pas toujours propice à l’accueil de certaines constructions trop importantes.

C’est dans la plupart des cas sur le PLU que vous pourrez découvrir ce fameux COS, le Plan Local d’Urbanisation, destiné, entre autres, à indiquer aux propriétaires dans quelles zones se situent leurs terrains. Grâce à ce document, les autorités locales ont pu définir un COS qui correspond aux besoins de la ville en matière de nouvelles infrastructures. Si votre commune ne dispose pas du PLU, ce qui est somme toute assez rare, vous pouvez, au choix, vous référer au POS, le Plan d’Occupation des Sols, à la carte communale ou encore au Règlement National d’Urbanisme, le RNU.

En quoi le PLU va-t-il réglementer les projets immobiliers ? 

En premier lieu, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) va donc limiter la surface constructible de chaque parcelle, ainsi que la taille minimale des terrains qui pourront accueillir des constructions.

En plus de cela, le PLU va dégager une zone sur laquelle les terrains ne seront pas constructibles dans les faits, car le respect du voisinage est un point important qu’il ne faut pas négliger. Les riverains n’ont pas forcément envie de voir un immeuble s’installer devant la fenêtre de leur salon et c’est compréhensible. Par ailleurs, le PLU va aussi limite la hauteur des futurs bâtiments. Il y a plusieurs raisons à cela, la première étant que cela limite, encore une fois, les problèmes de voisinage. En second lieu, le but est de limiter le volume des bâtiments, qui ne pourraient peut-être pas rester intacts durablement sur certains types de sols. Enfin, la hauteur est limitée dans certaines villes ou quartiers pour des raisons culturelles, le but étant de préserver le patrimoine historique et architectural local.

Le PLU va avoir un autre grand rôle, en matière de politique environnementale surtout. En se basant sur cette dernière, les autorités locales vont définir des surfaces qui devront obligatoirement rester des espaces verts sur les terrains constructibles, afin de limiter l’impact des nouveaux bâtiments sur la nature. Certaines essences d’arbres sont protégées, tout comme certaines espèces animales, c’est pourquoi il peut arriver que des terrains constructibles doivent respecter certaines restrictions. Enfin, le PLU va impacter la nature des constructions à venir. En fonction des priorités de la commune, le constructeur devra privilégier les logements individuels ou sociaux, les commerces, etc.

Une superficie minimale pour chaque projet de construction 

Vous l’aurez compris, définir la superficie minimale d’un terrain constructible n’est pas une mince affaire, surtout qu’elle va dépendre de la nature du projet et de sa position géographique. Les règles vont en effet varier entre le zones urbaines et rurales par exemple, car il n’est pas toujours simple d’obliger les constructeurs à laisser des espaces verts dans un centre-ville quand la priorité est de construire des logements sociaux par exemple. Les communes doivent s’adapter en fonction de chaque projet, c’est bien pour cela que des commissions examinent les dossiers et posent des limites. Une fois que vous aurez ces données entre les mains, il vous sera nettement plus simple de convaincre des promoteurs, puisque vous leur aurez facilité la tâche.

L’avantage que vous allez avoir en faisant affaire avec un promoteur, c’est que celui-ci ne se limite pas à un seul type de construction. En effet, si le terrain, de par sa nature ou sa superficie, ne se prête pas un projet très important comme un complexe commercial ou un lotissement, peut-être pourra-t-il y installer un petit immeuble qui correspondra à la réglementation locale. Il ne faut pas sous-estimer les ressources d’un promoteur, qui sont bien plus importantes qu’on ne peut l’imaginer.

N’oubliez pas de vous informer de la viabilité du terrain avant de contacter un promoteur, cas cela peut changer beaucoup de choses, notamment au niveau financier.

Les petits terrains en zone urbaine ont la cote 

Il faut bien reconnaître que les plus petits terrains demeurent attrayants dans les villes. Pour commencer, le prix du m² y est plus élevé, ce qui signifie que la plus petite parcelle représente un coût non négligeable. Mais, il faut aussi prendre en compte le fait que le promoteur pourra revendre son projet bien plus cher également ! Le COS est favorable à la construction dans les villes, il ne sera définitivement pas le même qu’en zone rurale, ce qui est un avantage précieux.

Dans les plus grandes villes du pays, comme Lyon, Paris ou encore Bordeaux, vous pourrez vendre un tout petit terrain très cher. Comme nous l’avons vu, il ne sera peut-être pas constructible si seul, mais une fois ajouté à d’autres parcelles, il pourra être une pièce importante dans un projet immobilier d’envergure. Les promoteurs vont souvent essayer de négocier des terrains autour de leurs projets urbains pour gagner en surface constructible.

Les différentes manières de vendre un très grand terrain 

Vous vous en doutez, si vendre un très petit terrain n’est pas toujours simple, il en va de même pour les très grands terrains, qui vont avoir une valeur très importante. En fonction de différents critères, plusieurs options vont être envisageables.

En premier lieu, si vous possédez un terrain en ville, sachez que vous êtes chanceux. Les promoteurs ont souvent du mal à trouver de grandes surfaces constructibles en zone urbaine, c’est pourquoi ils vont être prêts à vous payer très cher. Leurs projets vont pouvoir être de grande envergure et ambitieux, leur rapportant alors beaucoup d’argent par la suite. Selon la nature du projet, il se peut que la mairie soutienne totalement ce dernier, ce qui signifie que la vente pourrait bien être très rapide. En revanche, méfiez-vous des projets qui n’intéresseraient pas assez les autorités locales, car l’obtention du permis de construire serait alors fort compliquée.

En zone périurbaine, vous parviendrez également assez facilement à vendre votre terrain, qui intéressera les promoteurs cherchant à bâtir des lotissements. Le problème qui va se poser est au niveau des délais. Une vente à un promoteur est de base longue, mais dans le cadre d’un tel projet, cela peut durer plusieurs mois supplémentaires, les travaux ne démarrant que lorsque plusieurs logements seront vendus.

Enfin, en milieu rural, divers points vont devoir être pris en compte. Dans une zone dynamique, vous pourrez assez facilement vendre votre terrain. En revanche, dans la situation inverse, peu nombreux sont les promoteurs qui se risqueront à vous faire une offre. Si vous ne parvenez pas à vendre le terrain en entier, n’hésitez pas à le diviser en plusieurs parcelles, plus facilement accessibles. Si vous avez besoin de conseils à ce sujet, prenez le temps de vous rapprocher d’une agence spécialisée dans ce domaine.

Un accompagnement personnalisé peut vous permettre de gagner du temps 

Vous vous posez sûrement de nombreuses questions en ce qui concerne la vente de votre terrain. Pour vous sentir rassuré ou encore pour être mis en relation avec un promoteur compétent, n’hésitez pas à rencontrer un ou des experts spécialisés dans les relations entre promoteurs et particuliers. Ils vous aideront à effectuer les démarches les plus importantes, vous guideront dans le choix de votre promoteur et vous indiqueront les pièges à éviter. Vendre un terrain, quelle que soit sa taille, n’est guère un projet simple à gérer. En étant accompagné, vous pourrez éviter les promoteurs trop ambitieux, ceux qui ne le sont pas assez ou encore les professionnels qui ne sont pas fiables.

Dans tous les cas, essayez de faire affaire avec un promoteur local, bien plus à même de comprendre les problématiques de la région et de connaître les normes à respecter.