Il est tout à fait possible qu’au sein de votre patrimoine immobilier se trouvent un ou plusieurs terrains agricoles. La plupart du temps, un terrain agricole va être hérité, à moins que vous n’ayez fait le fait le choix d’en acheter un dans le but de le louer par la suite. Il est même également possible que vous soyez l’exploitant de ce terrain agricole, mais dans ce cas, il y a moins de chances pour que vous ayez envie de le vendre. Dans tous les cas, il faut savoir qu’un terrain agricole ne se gère pas de la même manière qu’un autre bien. En effet, un bail concernant un terrain agricole est bien différent de tous les autres baux que vous avez pu rencontrer par le passé. Il est très important de suivre de près la législation en ce qui concerne un bail agricole ou tout simplement la gestion générale d’un terrain agricole puisque celle-ci peut évoluer assez régulièrement.
© Photographie Panoramique du champs vert, Photographe Akos Szabo, Pexels.
Faire construire sur un terrain agricole n’est la plupart du temps pas possible à moins de disposer d’une dérogation. Celle-ci peut être octroyée dans la mesure où vous auriez besoin de faire construire un bâtiment en lien avec l’exploitation générale des parcelles situées aux alentours. Comme nous le verrons par la suite, il est également possible qu’un terrain agricole devienne constructible en fonction des différentes directives données par le gouvernement en matière d’urbanisation du territoire. Il ne faut pas oublier que les terrains agricoles sont la plupart du temps protégés puisque c’est sûr eux que repose une grande partie de l’économie du pays. Il ne faut toutefois pas négliger le fait que dans de nombreuses régions, il devient de plus en plus difficile de trouver des terrains constructibles. C’est pour cette raison que parfois des dérogations sont octroyées ou encore que des terrains agricoles changent de zone au niveau des documents liés à l’urbanisation du territoire. Nous reviendrons par la suite sur les différents documents qu’il est possible de consulter afin de prendre connaissance de la zone dans laquelle se trouve son terrain.
Si vous envisagez de vendre votre terrain, plusieurs options s’offrent à vous. Si vous souhaitez le vendre rapidement, le plus simple la plupart du temps va être de le vendre à un exploitant agricole. Si votre terrain peut potentiellement devenir constructible, cela vous offre la possibilité de le rendre viable pour ensuite le vendre à un particulier ou à un promoteur immobilier. Ce dernier s’avérera être la personne la plus à même de vous aider dans votre démarche si vous comptez faire réviser le plan local d’urbanisme par exemple. Il faut également savoir que dans la mesure où un promoteur immobilier souhaiterait mettre en place un projet en lien avec les besoins de la commune, cela peut vous faciliter la tâche pour rendre le terrain constructible. Un tel professionnel a l’habitude de faire des démarches pour rendre un terrain constructible, ce qui vous permettra de gagner du temps et d’optimiser vos chances de réaliser une vente intéressante.
Sommaire
Un bail agricole bien différent d’un bail traditionnel
Il n’est pas possible de comparer un bail agricole avec un bail pour un appartement ou une maison par exemple. Des lois précises sont appliquées exclusivement aux baux agricoles.
Un bail sur le long terme
Il faut savoir qu’un bail pour un terrain agricole va engager le propriétaire comme le locataire sur plusieurs années. Il ne s’agit en effet pas d’un bail traditionnel comme on peut en trouver pour un appartement ou une maison. Par exemple, pour un appartement meublé, un bail est renouvelé automatiquement tous les ans et pour un bien non meublé, le bail sera renouvelé tous les 3 ans. En ce qui concerne un bail agricole, la plupart du temps, il est possible d’opter pour un bail de 9 ans ou encore 18 voire même 25 ans. Il est important de prendre en considération le fait que rompre un bail agricole n’est pas simple. Il faut répondre à différents critères pour avoir le droit de donner congé au locataire.
Une rupture de bail difficile à obtenir
Pour obtenir la rupture d’un bail agricole, différents critères doivent être respectés. En effet, sans cela, vous resterez engagé avec le locataire pour toute la durée du bail tel qu’il a été dicté au commencement. Pour que le bail soit rompu avant terme, vous pouvez par exemple mettre en avant le fait que vous avez acheté vous-même une ferme. Cela vous permettra de récupérer votre terrain. Autrement, dans la mesure où le locataire n’aurait pas réglé deux mois de loyer, vous pouvez également envisager une rupture de bail. Pour finir, vous êtes également dans votre bon droit si le plan local d’urbanisme a par exemple été restructuré. Cela vous donnera des droits et vous aurez la possibilité de récupérer votre terrain.
Un terrain qui ne peut pas être rentable
En tant que propriétaire d’un terrain agricole, vous êtes redevable de différents impôts. Par ailleurs, il est indispensable de savoir que vous ne pouvez pas fixer vous-même le montant du loyer lié à la location de votre terrain. En effet, c’est le tribunal des baux ruraux ainsi que la mairie qui vont décider du plafond à respecter en matière de loyers. Cela signifie par exemple que votre terrain peut ne pas être rentable dans la mesure où les impôts dont vous êtes redevable seraient plus élevés que les loyers annuels que vous percevez. En fonction du bail que vous avez choisi d’appliquer sur votre terrain et notamment en fonction de sa durée, il est possible de bénéficier de différents avantages. Néanmoins, à partir du moment où vous êtes engagé dans un bail pour 25 ans, cela peut vous compliquer la tâche si vous souhaitez vendre votre terrain par la suite.
Comment savoir si votre terrain agricole peut devenir constructible ?
Il est tout à fait possible que votre terrain agricole soit présent dans différentes zones sur le plan local d’urbanisme par exemple. Il est également envisageable qu’au fil des années, votre terrain agricole soit devenu un terrain à urbaniser par exemple. Dans ces différents cas, il est probable que votre terrain a gagné en valeur et qu’il soit possible de le vendre à un particulier ou à un professionnel qui souhaiterait construire un bien dessus. Toutefois, il est nécessaire de prendre en compte les informations au sein des documents officiels liés à l’urbanisation du territoire.
Les documents d’urbanisme qu’il convient de consulter
Il sera utile de consulter différents documents afin de prendre connaissance de la zone dans laquelle se trouve votre terrain. La plupart du temps, vous aurez besoin de consulter le plan local d’urbanisme. Ce document est élaboré au niveau local à partir de directives nationales. Cela le rend plus facile à appréhender bien qu’il puisse parfois être nécessaire de demander conseil aux agents de la mairie ou encore à des professionnels en ce qui concerne la lecture. Grâce au plan local d’urbanisme, vous pourrez connaître précisément la zone dans laquelle se trouve votre terrain. Si celui-ci est toujours entièrement en zone agricole, il sera difficile d’obtenir une dérogation pour faire construire un bien immobilier. Néanmoins, dans la mesure où ce bien serait lié à l’exploitation du terrain, cela est toujours possible. Sachez également que vous pouvez vérifier si votre terrain se trouve dans une ou plusieurs zones. Si jamais votre terrain est situé en partie dans une zone à urbaniser ou urbaine, cela peut suffire à vendre votre terrain bien plus cher. En effet, par la suite, un promoteur peut se montrer intéressé. Vous pouvez par ailleurs envisager de diviser votre terrain pour le vendre en deux parcelles distinctes.
Le règlement national d’urbanisme est également un document que vous pouvez être amené à consulter. Ce document est élaboré au niveau national puis appliqué au niveau local mais il est bien moins précis que le plan local d’urbanisme. C’est pour cette raison que vous aurez besoin de consulter la carte communale afin d’obtenir plus de précisions quant aux zones dans lesquelles se trouve votre terrain.
Pour finir, il sera indispensable de consulter le cadastre de votre commune. Sur ce document, vous pourrez connaître les limites de votre parcelle avec précision. Il sera indispensable de faire appel à un géomètre expert afin que celui-ci vienne valider les limites de votre terrain. Cela vous permettra de connaître la superficie réelle de votre bien mais également de savoir avec précision s’il se trouve dans différentes zones au niveau des documents d’urbanisme évoqués précédemment.
Les directives nationales à prendre en compte
En raison d’une pénurie de terrains constructibles, il est tout à fait possible que le gouvernement envisage de rendre des terrains agricoles constructibles ou de les placer en zone à urbaniser. Cela peut jouer en votre faveur puisque votre terrain ne sera plus dans la même zone et vous pourrez ainsi le vendre plus facilement. Lorsque le gouvernement change, il est peut-être intéressant de prendre le temps de consulter les documents d’urbanisme afin de vérifier si de nouvelles directives ont été appliquées. On note également qu’une politique d’urbanisation du territoire est appliquée sur plusieurs années. C’est pour cela qu’il peut être utile de prendre contact avec la mairie afin de connaître ses projets en matière d’urbanisation sur le territoire de la commune.
Quels sont les critères à respecter pour rendre un terrain viable ?
Si pour le moment votre terrain se trouve en zone agricole ou encore qu’il a déjà été placé en zone urbanisme, il sera nécessaire de le rendre viable afin de lui donner plus de valeur et potentiellement de le faire changer de zone par la suite. Pour cela, vous devrez potentiellement réaliser les travaux vous-même. C’est un accord qui doit être décidé avec la mairie quand cela est possible. Un terrain viable se caractérise par la présence de raccordements à l’eau courante, à l’électricité, ainsi qu’aux voies de circulation. Si votre terrain agricole se trouve à proximité directe d’une zone urbaine, il sera bien plus simple de le viabiliser puisque les raccordements existent déjà dans les environs.
Est-il plus intéressant de vendre un terrain agricole à un professionnel ?
De manière générale, il est souvent conseillé de vendre un terrain agricole à un professionnel puisque ce dernier va réaliser son estimation sur des critères différents de ceux d’un particulier. Par ailleurs, un promoteur immobilier par exemple est habitué à réaliser des demandes de modification des plans d’urbanisme afin de rendre un terrain légalement constructible.
Un promoteur qui se base sur des critères précis
Pour vous faire une offre, un promoteur immobilier va prendre en considération des critères précis et se baser sur le potentiel constructible global de votre terrain. En effet, il faut savoir qu’un particulier va se baser sur la valeur effective de votre terrain. Cela signifie que si pour le moment votre terrain est classé en zone agricole, il aura bien moins de valeur aux yeux d’un particulier que d’un promoteur. Même dans le cas où votre terrain se trouverait dans une zone à urbaniser ou urbaine, l’offre d’un particulier sera la plupart du temps inférieure à celle d’un professionnel.
Le promoteur immobilier dans un premier temps se basera sur la superficie ainsi que sur l’emplacement géographique de votre terrain. En effet, en fonction de la zone dans laquelle se trouve votre terrain, cela peut fortement lui donner de la valeur. Par exemple, si dans les environs se trouvent une école ainsi que des commerces ou même une ville voire même un village, cela donnera de la valeur à votre bien. Ce sera également le cas si peu de bâtiments sont présents dans les environs.
Naturellement, si une partie de votre terrain se trouve en zone à urbaniser ou en zone urbaine, cela lui donnera de la valeur aux yeux du promoteur. Enfin, si votre terrain peut facilement être viabilisé, le promoteur sera plus à même de vous faire une offre intéressante.
Un projet immobilier qui peut jouer en votre faveur
Pour que votre terrain soit passé en zone urbaine, il peut être intéressant de mettre en avant le fait que le projet du promoteur immobilier soit d’intérêt général. Ce sera notamment le cas s’il envisage de faire construire des commerces ou encore des bâtiments sociaux. Un accord avec la mairie peut alors être trouvé.
Un professionnel qui connaît parfaitement les différentes procédures à suivre
Pour finir, il ne faut pas oublier qu’un promoteur immobilier est un professionnel qui est habitué à réaliser différentes démarches. Il sera notamment le plus à même de vous conseiller en ce qui concerne les procédures pour modifier les documents d’urbanisme. Dans le cas où le promoteur souhaiterait acheter votre terrain, il sera également par la suite tout à fait capable de réaliser une demande de permis de construire par exemple. Vous entourer de professionnels pour réaliser la vente de votre terrain est toujours un avantage.