Si les démarches sont aussi nombreuses et les délais aussi longs lorsque l’on vend à un promoteur immobilier, c’est en partie à cause du permis de construire. En effet, ce document, très simple en apparence, est fort complexe à obtenir. Il faudra fournir de nombreuses pièces à la mairie qui analysera le dossier et décidera si oui ou non le projet mérite de voir le jour.
En ce qui vous concerne, cela risque de vous inquiéter, de ne pas voir le promoteur revenir vers vous rapidement. Pourtant, ce n’est en rien de sa faute. Pour vous aider à comprendre les délais et vous tranquilliser quelque peu, nous avons eu envie de rédiger cet article pour vous. Vous découvrirez ici tous les secrets du permis de construire, les difficultés que peut rencontrer le promoteur pour l’obtenir ou encore les évènements qui peuvent survenir après son obtention. Car vous devez savoir que même si le permis est accordé, rien n’est encore joué, que ce soit pour vous ou pour le promoteur immobilier. Lisez bien les clauses suspensives de la promesse de vente que vous avez signée, c’est ici que vous connaîtrez le délai maximal dont dispose le promoteur pour obtenir le fameux permis !
Sommaire
- 1 À quel moment le permis de construire est-il obligatoire ?
- 2 Une demande de permis de construire qui va être complexe
- 3 Les documents qui composent la demande de permis de construire
- 3.1 Une situation géographique clairement définie
- 3.2 Un plan de masse qui présente la situation du terrain
- 3.3 Un plan de coupe pour compléter le plan de masse
- 3.4 Un document écrit explicatif
- 3.5 Un plan des bâtiments et de leur future apparence
- 3.6 Une représentation sous plusieurs angles de vue
- 3.7 Des photographies qui participent au processus de visualisation
- 3.8 Une réglementation thermique à respecter
À quel moment le permis de construire est-il obligatoire ?
Il est possible que vous n’ayez jamais eu besoin d’effectuer une demande de permis de construire, dans ce cas, vous ne savez peut-être pas dans quelles circonstances exactes il est nécessaire d’en posséder un. Sachez que le promoteur, obligatoirement, va en demander un, puisque son métier est de construire des bâtiments, quels qu’ils soient.
La demande de permis de construire va être réalisée en mairie. Ceux qui en font la demande doivent remplir un dossier très complet, que nous aborderont par la suite. Si des bâtiments sont déjà présents sur le terrain, le promoteur va les raser pour en construire de nouveaux, mais cela ne signifie aucunement qu’il peut se passer d’un permis de construire. À partir du moment où vous désirez implanter de nouveaux bâtiments, la mairie doit le savoir et donner son accord. Cela est également valable si jamais vous désirez agrandir une bâtisse déjà en place, voire même la rénover. Cela concerne plus particulièrement les particuliers, puisque vous l’aurez compris, le promoteur va raser les bâtiments déjà existants.
Il existe une situation dans laquelle le permis de construire n’est pas nécessaire : si jamais la surface au sol du bâtiment à venir n’est pas supérieure à 40m². Toutefois, il est très rare qu’un promoteur s’engage dans un projet de taille si réduite. De plus, par mesure de précaution, il vaut mieux pour lui qu’il se renseigne en mairie et demande l’accord de cette dernière avant de lancer les travaux de façon officielle, cela lui évitera les plaintes par la suite.
Une demande de permis de construire qui va être complexe
Il est impératif de réaliser un dossier écrit dans lequel seront décrits tous les aspects du projet. Le promoteur ne va pas aller défendre à l’oral son projet devant la mairie, il doit en passer par un procédure officielle.
Il existe deux types de demandes de permis de construire, les deux étant disponibles sur Internet, en vous rendant sur le site officiel du gouvernement, mais aussi en mairie.
- Le premier cas est le plus rare en ce qui concerne les promoteurs immobilier. Lorsqu’une simple maison individuelle va être construite, il faut remplir le formulaire Cerfa n°13406*06, qui n’est composé que d’une douzaine de pages. Vous vous en doutez, les promoteurs sont peu nombreux à réaliser cette procédure, puisque la plupart d’entre eux vont réaliser des projets de plus grande envergure et surtout, plus rentables.
- La deuxième possibilité, celle qui nous intéresse aujourd’hui, concerne le formulaire Cerfa n°13409*06. Avec ce document, qui compte une vingtaine de pages, le promoteur va pouvoir effectuer une demande de permis de construire qui lui permettra de démolir et de construire. La mairie doit naturellement approuver le projet, mais toujours est-il que ce dernier peut être de très grande envergure si le promoteur rempli ce dossier.
Dans tous les cas, il faut être relativement qualifié pour remplir une demande de permis de construire. Les particuliers sont nombreux à demander de l’aide à des professionnels du bâtiments pour remplir cette dernière. Les promoteurs, eux, sont habitués à cet exercice et pourront remplir le dossier de façon à ce que la demande respecte le PLU et les directives de la mairie, s’il y en a.
Les documents qui composent la demande de permis de construire
En lisant le paragraphe précédent, vous vous êtes sans doute dit qu’une vingtaine de pages, ce n’était pas grand chose au final. Sauf qu’au formulaire Cerfa, le promoteur va devoir joindre de nombreuses pièces obligatoires et primordiales pour l’expertise du dossier. Elles vont aider la mairie à visualiser au mieux le projet.
Une situation géographique clairement définie
La première chose que le promoteur va devoir faire, c’est tracer les limites du terrain qu’il compte acheter. Cela ne va pas toujours être simple, car entre les limites proposées par le propriétaire et celles définies par les documents officiels, il y a parfois une grande différence. Celle-ci s’explique par le fait que les barrières et autres haies placées par le propriétaire actuel ou plus ancien ne sont pas forcément à la bonne place.
Une carte du cadastre va devoir être utilisée. Cela peut être une carte routière ou même une carte IGN, elles sont souvent d’excellente qualité et adaptées à la situation présente. Il est également possible de consulter le cadastre de la commune en mairie selon la taille de cette dernière. Le promoteur va devoir inclure une carte précise de la localisation du terrain qu’il compte utiliser pour son projet. Sur celle-ci devront figurer des informations primordiales, comme l’orientation du terrain ou l’échelle utilisée. En zone rurale, on accorde une échelle de 1/20 000, mais en zone urbaine, elle doit être nettement plus précise, allant de 1/5 000 à 1/2 000. Le promoteur connaît les règles en ce qui concerne les échelles autorisées.
Pour que le terrain soit jugé viable, il doit être accessible grâce à des voies de communication. Ces dernières devront être présentes sur la carte fournie par le promoteur à la mairie et porter leur nom officiel. Il faudra également photographier le terrain sous plusieurs angles afin que les autorités locales puissent se rendre compte de ses caractéristiques physiques.
Un plan de masse qui présente la situation du terrain
Les personnes qui vont examiner la demande de permis de construire vont avoir besoin de visualiser au mieux les travaux envisagés par le promoteur et surtout l’impact qu’ils vont avoir sur le terrain. Pour cela, le mieux est de réaliser deux plans, le premier concernant l’apparence actuelle du terrain, avec les bâtiments qui s’y trouvent, le second représentant la parcelle après les travaux, lorsque le projet immobilier sera achevé.
Les mêmes données que celles que l’on trouve sur le plan précédent devront figurer sur les deux plans de masse, c’est à dire l’orientation du terrain, ses limites, les voies d’accès, etc… L’échelle utilisée ne sera pas la même, allant ici de 1/500 à 1/200. La précision est de rigueur pour permettre à la mairie d’analyser et de visualiser au mieux le projet.
Tous les éléments présents sur le terrain avant les travaux doivent être présents sur le plan. Leurs dimensions doivent être inscrites, et il en va de même pour les bâtiments à venir. Il faut également représenter les clôtures qui seront installées par la suite ainsi que les espaces verts. Le sous-sol du terrain va également être représenté en partie, puisque le système d’évacuation des eaux usées doit être représenté.
Un plan de coupe pour compléter le plan de masse
Il s’agit encore une fois d’un plan qui peut être réalisé en deux parties, notamment pour la représentation des profils du terrain. Il faut en effet indiquer les différences notables entre la période qui précède les travaux et celle qui y succède. Les bâtiments vont être représentés de façon précise, de la terrasse jusqu’au sommet du toit. Ce plan est destiné à prouver la viabilité du projet, qui doit respecter les règles du PLU.
En ce qui concerne l’échelle de ce plan, elle doit être la même que celle du plan précédent, puisque les deux sont destinés à être lus ensemble.
Un document écrit explicatif
L’un des documents les plus importants du dossier est celui-ci. Le promoteur, avec l’aide de professionnels du bâtiment, va devoir expliquer textuellement le but de projet, la façon dont il va impacter l’environnement, la vie de la commune, etc… De plus, les bâtiments vont être décrits avec précision, leurs dimensions seront inscrites et il en va de même pour les futurs espaces verts.
Le PLU ne donne pas seulement des indications quant à la hauteur des bâtiments ou encore leurs dimensions globales. Il limite aussi les innovations architecturales dans certains quartiers, interdit l’utilisation de certaines couleurs sur les murs, ce qui explique que ce document contiendra également une description plus pointue de l’apparence future des bâtiments.
Un plan des bâtiments et de leur future apparence
Les plans précédents ne représentent les bâtiments que de manière vague, les dimensions étant au cœur des préoccupations. Ici, c’est l’apparence des bâtiments qui va être analysée. Le promoteur va donc, avec l’aide de l’architecte, tracer les plans des futures constructions et représenter chaque porte, chaque fenêtre, indiquer les matériaux utilisés ou encore le style architectural. Certaines restrictions en la matière existent au niveau du PLU, c’est pourquoi ce plan est très important.
Une représentation sous plusieurs angles de vue
Pour que les autorités locales puissent visualiser le projet, il est important de représenter celui-ci à l’aide d’un outil numérique ou encore à la main depuis plusieurs points de vue. Cela permet de se rendre compte des proportions des bâtiments et de leur impact sur l’environnement.
Des photographies qui participent au processus de visualisation
Armé d’un appareil de bonne qualité, le promoteur va prendre des photographies du terrain pour permettre aux décisionnaires de la mairie de se rendre compte des caractéristiques physiques de celui-ci. Il faudra également prendre une photographie du terrain sous un angle large, pour que ses limites soient représentées.
Une réglementation thermique à respecter
Depuis 2012, toutes les nouvelles habitations doivent respecter certaines règles en matière d’isolation thermique. Une attestation en ce sens doit être fournie par le promoteur pour que le dossier soit complet et recevable par la mairie.