Être propriétaire d’un terrain n’est pas toujours une situation facile à gérer. En effet, différentes dispositions doivent être prises chaque année afin de vérifier les lois et de s’acquitter des différents impôts dont vous êtes redevable. Néanmoins, il y a une situation qui est encore plus complexe à gérer. Si vous êtes propriétaire d’un terrain mais que vous souhaitez le rendre constructible, cela peut en effet vous demander beaucoup de temps et peut même parfois vous coûter cher. En effet, à partir du moment où vous disposez d’un terrain, si vous souhaitez construire un bien dessus, il est nécessaire de consulter de très nombreux documents d’urbanisme. Dans le cas où vous ne seriez pas capable de les analyser et de les lire vous-même, il faudrait alors faire appel à différents professionnels pour vous aider dans vos démarches.
© Photo de plan, Photographe Anna Shvet, Pexels.
Sommaire
Pourquoi vouloir rendre un terrain constructible ?
Différentes raisons peuvent pousser à vouloir rendre votre terrain constructible. Si vous envisagez par exemple de le vendre, il peut être intéressant pour vous qu’il soit constructible dans la mesure où cela vous permettra de négocier beaucoup plus facilement avec les éventuels acheteurs. Cela augmentera également la valeur de votre bien. Il ne faut pas négliger le fait qu’un terrain doit être constructible si vous souhaitez en personne faire construire un bien dessus. On distingue deux sortes de constructibilité. Dans un premier temps, votre terrain doit être viable, c’est-à-dire qu’il doit être constructible dans les faits. Sachez que la viabilisation peut être effectuée par vos soins si cela vous semble avantageux. Il est également nécessaire que votre terrain soit légalement constructible, c’est-à-dire que les documents d’urbanisme doivent le placer dans une zone urbaine.
Pour que votre terrain devienne constructible légalement et dans les faits, différentes démarches peuvent être envisagées comme nous le verrons par la suite. Notez que différents acteurs vont intervenir pour examiner votre demande. En effet, il ne suffit pas de répondre à tous les critères notés sur les plans d’urbanisme pour que votre terrain devienne effectivement constructible. Il faut également savoir que votre terrain peut tout à fait ne pas être constructible aujourd’hui et le devenir plus tard, mais l’inverse est également vrai. En effet, depuis plusieurs années, les catastrophes naturelles surviennent dans différentes régions du territoire. Cela entraîne des modifications au niveau des plans d’urbanisme afin de rendre des terrains non constructibles pour éviter que des vies humaines soient mises en danger.
Notre astuce :
De manière générale, un terrain constructible va être beaucoup plus avantageux dans la mesure où celui-ci aura une valeur bien plus intéressante. Il sera plus simple de vendre un terrain constructible qu’un terrain qui n’est pas, à moins que vous vous trouviez dans une région agricole où les professionnels sont régulièrement à la recherche de terrains à exploiter.
Une plus-value non négligeable en cas de vente
À l’heure actuelle, dans différentes zones du territoire, les terrains constructibles se font de plus en plus rares. Dans les zones urbaines, il est même très complexe de trouver un terrain constructible qui respecte la surface superficie minimale au sol dictée par le PLU pour être exploité. C’est pour cette raison qu’il peut être fortement avantageux de faire viabiliser votre terrain et d’entreprendre des démarches pour que votre bien devienne légalement constructible. Vous aurez de nombreux atouts à présenter aux éventuels acheteurs et en plus de cela, vous toucherez un public qui est bien plus nombreux puisque les ménages à la recherche de terrains constructibles sont multiples.
Sachez également que cela vous permettra de toucher des professionnels comme des promoteurs immobiliers qui sont régulièrement à la recherche de terrains constructibles sur lesquels ils pourront par la suite faire se développer différents projets immobiliers. Si vous vous alliez avec un promoteur immobilier, vous avez plus de chances de pouvoir rendre votre terrain constructible dans la mesure où le projet du professionnel répondra aux attentes de la mairie. En effet, il n’est pas rare de voir des promoteurs collaborer avec des mairies afin que des logements sociaux ou encore des commerces soient construits sur le territoire de la commune. Par ailleurs, un professionnel tel qu’un promoteur sera tout à fait apte à lire, analyser et interpréter les différents documents d’urbanisme auxquels vous serez confronté.
Vous l’aurez compris, de manière générale, un terrain constructible légalement est doté d’une valeur bien plus intéressante qu’un terrain non constructible. Si vous souhaitez vendre votre terrain pour gagner de l’argent, il peut donc être intéressant d’entreprendre différentes démarches afin de le rendre constructible aux yeux de la loi. Toutefois, si vous êtes pressé, il se peut que les démarches soient trop longues et que vous soyez obligé de vendre votre terrain en l’état actuel.
Une nécessité pour faire construire un bien immobilier
Si vous envisagez de construire une maison, un hangar, ou d’autres biens de nature immobilière sur votre terrain, il est impératif que celui-ci soit constructible légalement dans les faits. En effet, vous aurez besoin d’obtenir un permis de construire ou d’aménager en fonction de votre projet avant d’entreprendre des travaux de construction. Une demande de permis de construire ou d’aménager est à réaliser auprès de la mairie qui prendra en compte le fait que votre terrain soit constructible pour vous octroyer ce dernier. Sachez que dans le cas où votre terrain n’est pas constructible, vous pouvez toujours entreprendre des démarches pour que les documents d’urbanisme soient modifiés mais la mairie n’est jamais dans l’obligation d’accepter votre requête.
Comment savoir si votre terrain est constructible ou le sera bientôt ?
Le territoire français est divisé en régions, en départements et en communes. On note même dans certains cas la présence de communautés de communes. Dans tous les cas sachez que les différents terrains qui composent une commune sont répertoriés sur les différents plans d’urbanisme qui sont consultables en mairie ou en ligne. En tant que propriétaire d’un bien, vous aurez accès à des données privées et auxquelles les autres particuliers n’ont pas accès. Toutefois, dans la mesure où vous feriez appel à un professionnel pour agir en votre nom, celui-ci pourra consulter toutes les informations présentes sur les documents d’urbanisme. Pour consulter ces derniers, il est possible de réaliser une demande en mairie, auprès du centre des impôts dont dépend votre terrain, ou encore en utilisant le site internet du gouvernement dédié au recensement des plans cadastraux par exemple. Chaque document n’est pas consultable en ligne, c’est pour cela qu’il vous faudra prendre le temps de vérifier dans quel endroit vous pouvez y accéder.
Les documents d’urbanisme qui doivent être consultés
La première chose à faire va être de consulter les différents documents d’urbanisme qui permettent de connaître la situation précise de votre terrain. Différents documents peuvent être utilisés, certains de manière indépendante les uns des autres, d’autres conjointement.
Le PLU
Le plan local d’urbanisme est aujourd’hui le document le plus répandu sur le territoire français. Aujourd’hui, la plupart des communes sont en effet dotées d’un PLU puisque ce document permet de connaître à la fois la situation de son terrain et les règles qui encadrent la construction d’un bien immobilier. Plus précis que le règlement national d’urbanisme, ce document n’en n’est pas moins difficile à interpréter. En effet, la quantité d’informations présente au sein de ce document est très importante et cela peut rendre la lecture difficile pour les personnes qui ne sont pas habituées à consulter des documents liés à l’urbanisation du territoire.
Le document présent permet de connaître la zone au sein de laquelle se trouve un terrain. Ce dernier peut se trouver en zone urbaine, à urbaniser, agricole, naturelle, ou encore forestière. En fonction de la zone dans laquelle il se trouve, votre terrain est constructible ou le sera prochainement mais peut également ne pas être constructible du tout. En cas de besoin, vous pouvez demander à la mairie des informations plus précises afin de mieux comprendre les données que vous avez sous les yeux. N’hésitez pas par ailleurs à faire appel à des professionnels pour vous aider à mieux analyser les différentes informations .
Le plan local d’urbanisme permet également de connaître les différentes réglementations qui entourent la construction de biens immobiliers. En effet, si votre terrain se trouve au sein d’un quartier historique ou encore à proximité d’un monument historique important voire même dans un panorama d’exception, il est tout à fait possible que vous deviez respecter des règles très strictes en matière de construction. Il se peut même que votre terrain ne soit finalement pas constructible alors qu’il se trouve en zone urbaine. Il est toujours possible de demander une dérogation dans certains cas précis, mais la mairie n’est jamais dans l’obligation de vous l’accorder.
Le RNU
Alors que le PLU est un document géré au niveau local à partir de directives nationales, le règlement national d’urbanisme va quant à lui être rédigé au niveau national et appliqué au niveau local. Étant donné le fait que les réglementations sont élaborées au niveau national, il n’est pas toujours simple d’appréhender ce document puisqu’il va s’avérer moins précis que le PLU. C’est pour cette raison que le règlement national d’urbanisme se doit d’être consulté avec la carte communale pour mieux visualiser les différentes limites des zones qui composent le territoire d’une commune.
Le plan cadastral
Que votre terrain soit constructible ou non, vous aurez besoin de connaître ses limites. Pour cela, il vous faudra consulter le plan cadastral qui permet de connaître la superficie précise d’un terrain. Le plan cadastral sera notamment utile dans le cas où votre terrain se trouverait dans plusieurs zones en même temps. Cela n’est pas impossible et dans ce cas, même si une partie de votre terrain est située en zone non constructible, il est tout à fait possible que la partie située en zone urbaine ou à urbaniser par exemple suffise à mettre en place un projet immobilier par la suite. Il faudra faire appel à un géomètre expert afin qu’il vienne baliser votre terrain pour que vous puissiez prendre conscience des limites physiques réelles de votre parcelle. Par ailleurs, pour réaliser une demande de modification du PLU par exemple, il faudra constituer un dossier au sein duquel se trouveront les limites précises votre terrain, c’est pour cette raison que l’aide d’un géomètre expert est dans tous les cas nécessaire.
La carte communale
Si vous avez besoin de consulter le règlement national d’urbanisme, il faudra prendre le temps de consulter également la carte communale. Celle-ci vous permettra de mieux comprendre les limites de votre terrain et notamment les zones dans lesquelles il peut se trouver.
Pourquoi contacter la mairie ?
Quel que soit le document d’urbanisme que vous avez besoin de consulter, il peut être intéressant de demander des précisions à la mairie. En effet, celle-ci pourra vous donner des informations quant à la politique d’urbanisation menée dans les prochains mois ou dans les prochaines années. Cela vous permettra de prendre connaissance du potentiel projet de viabilisation de votre terrain qui sera bientôt mis en place. Dans le cas où vous ne seriez pas pressé de rendre votre terrain constructible, cela peut-être intéressant et vous permettra de réaliser des économies puisque vous n’aurez pas besoin de réaliser les travaux de viabilisation vous-même.
Quelles sont les démarches à entreprendre ?
Différentes démarches peuvent être entreprises afin de rendre un terrain constructible. Dans tous les cas, un dossier devra être constitué et la mairie sera la première décisionnaire pour juger de la pertinence de votre démarche.
Demander une modification du PLU
La demande la plus simple à réaliser est liée à la modification du plan local d’urbanisme. Dans ce cas présent, vous devrez simplement constituer un dossier pour que la mairie juge en fonction d’informations présentes dans le code de l’urbanisme de la pertinence de votre demande. Il sera nécessaire de prendre en considération différents éléments comme la proximité d’usines dangereuses dans les environs par exemple.
Demander une révision du PLU
Si la mairie refuse dans un premier temps de donner suite à votre demande de modification du plan local d’urbanisme, vous pouvez tout à fait demander une révision du PLU. Dans ce cas, il faudra prouver l’intérêt général de votre projet immobilier. La mairie peut encore une fois refuser votre demande si celle-ci ne correspond pas à son projet en matière d’urbanisation du territoire.
Faut-il attendre que la mairie modifie le PLU ?
Comme nous l’avons vu précédemment, il peut s’avérer intéressant de patienter le temps que la mairie viabilise elle-même votre terrain. Malheureusement, cela peut prendre des années. En dialoguant avec les différents agents décisionnaires au sein de la mairie, vous pouvez par exemple obtenir un accord stipulant que vous viabilisez vous-même votre terrain en échange d’une modification du PLU plus rapide. Toutefois, notez également que le fait de dialoguer avec la mairie peut vous éviter d’entreprendre des travaux de viabilisation inutiles si la mairie n’envisage pas de rendre votre terrain constructible pour des raisons légales par la suite.