Le potentiel constructible d’un terrain est le critère essentiel pour lequel un promoteur va s’intéresser à une parcelle. Il dépend des réglementations inhérentes à la commune, mais pas seulement.
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Les enjeux du potentiel constructible de votre parcelle pour le promoteur
Aux yeux du promoteur, la valeur d’un terrain ne se résume pas à la maison qu’il contient ou à sa configuration actuelle. Ses ambitions sont différentes du particulier dans la mesure où elles sont liées au potentiel constructible du terrain. C’est-à-dire qu’il se projette de façon à imaginer le programme qu’il sera en mesure d’y bâtir et, plus important pour lui, d’y commercialiser. L’évaluer revient à opérer une étude basée sur des hypothèses.
Avant de faire une offre pour convaincre le propriétaire d’un terrain de le vendre, le promoteur immobilier réalise une analyse très pointue pour déterminer sa marge. Cette dernière dépend des dépenses et des recettes liées à son projet immobilier.
Les dépenses du promoteur
Les sorties d’argent sont liées aux frais engendrés par le futur chantier, lequel implique l’intervention d’un architecte, de bureaux d’études, de bureaux de contrôles et, bien sûr, des entreprises en charge des travaux. Les devis établis par les professionnels du bâtiment dépendent des matériaux choisis par le maître d’ouvrage (le promoteur), la main-d’œuvre utilisée et le matériel nécessaire. Ils sont proportionnels au niveau de prestation : une résidence de standing implique par exemple un travail plus méticuleux, et donc un planning rallongé, et donc des coûts plus élevés. Les tarifs peuvent varier en fonction de la conjoncture économique.
Notre astuce :
Les dépenses comprennent aussi la marge, les frais généraux (frais de structure, frais financiers, assurances, GFA, ou encore coûts de commercialisation) et la charge foncière, laquelle correspond au montant de l’acquisition du terrain.
Les recettes du promoteur
Les revenus futurs du promoteur, qui passent par la vente des logements, découlent en particulier de leur qualité, et donc du niveau de finition, mais aussi des caractéristiques du terrain. De nombreux éléments peuvent lui donner de la valeur, telle la proximité de commerces ou de services, sa situation par rapport à la ville, ou encore un joli panorama. Le bénéfice de la commercialisation résulte d’une bonne ventilation des biens, en relation avec la surface de plancher.
Le promoteur peut faire une demande de permis de construire pour une surface donnée, en accord avec les réglementations d’urbanisation (PLU, plan de zonage). Rien n’indique toutefois que la municipalité le validera. La volonté de préserver un quartier peut contrarier ses ambitions. Ses revenus sont impactés par la décision de la mairie, voire par les recours déposés.
Le vendeur de terrain peut faire la même analyse
S’il souhaite avoir tous les atouts en mains pour la négociation, le propriétaire d’un terrain doit opérer la même projection. Cela peut par exemple lui permettre de déterminer le profil des promoteurs qui peuvent s’y intéresser : il s’agit d’une étape primordiale pour la bonne tenue des discussions. Il est recommandé de se faire aider par des professionnels maîtrisant les domaines de l’immobilier et du droit, afin de faire une meilleure vente et d’éviter les nombreux pièges.