Que ce soit à la suite d’un achat ou parce que ce bien est dans votre famille depuis de longues années, il se peut que vous soyez propriétaire d’un terrain. À présent, si vous envisagez de faire construire une maison, un hangar, ou tout autre type de bien immobilier dessus, il vous faut obtenir un permis de construire. Toutefois, pour obtenir le fameux sésame, il est nécessaire de remplir certaines conditions. Un dossier complet devra être transmis à la mairie avant que vous puissiez commencer les travaux de construction. Néanmoins, pour que ce dossier soit validé, il faut que votre terrain remplisse certains critères. Il est par exemple indispensable que votre terrain soit constructible légalement et dans les faits. Pour vous assurer de la constructibilité de votre terrain, il sera nécessaire de consulter de très nombreux documents liés à l’urbanisation du territoire français. Pour ce faire, vous pouvez vous rendre dans la mairie dont dépend votre terrain ou encore réaliser une demande sur Internet auprès des services concernés comme nous le verrons par la suite.
© Photo de plan d’architecte, Photographe Anete Lusina, Pexels.
Notez également que dans le cas où vous voudriez vendre votre terrain, le fait qu’il soit constructible sera un avantage majeur pour trouver des acheteurs. En effet, les terrains constructibles se font de plus en plus rares dans certaines zones du territoire et c’est pour cette raison que les tarifs ont tendance à augmenter. Si vous souhaitez gagner de l’argent, il peut parfois être intéressant d’en perdre un peu avant de mettre votre bien en vente en viabilisant ce dernier et en faisant les démarches pour le rendre légalement constructible. Cela vous demandera du temps et cette option n’est pas toujours envisageable si vous êtes pressé.
Sommaire
Qu’est ce qui différencie un terrain constructible d’un terrain qui ne l’est pas ?
Avant toute chose, il est indispensable de prendre en considération les différents éléments qui vont rendre votre terrain constructible ou non. En effet, visuellement parlant, il n’est pas possible de savoir si votre terrain est constructible ou pas. Il va s’avérer nécessaire de consulter différents documents afin de prendre connaissance de la constructibilité de votre bien. Différents éléments distinguent un terrain constructible d’un terrain qui ne l’est pas.
Dans tous les cas, à partir du moment où vous souhaitez rendre votre terrain légalement constructible, il faudra entretenir un certain dialogue avec la mairie afin de connaître ses objectifs en matière d’urbanisation dans les mois et les années à venir. Il est en effet tout à fait possible que la mairie réalise elle-même les travaux de viabilisation et modifie par la suite les documents d’urbanisme afin que votre terrain soit considéré comme constructible. Cela vous fera potentiellement gagner de l’argent mais perdre du temps. Il est également intéressant de noter que ce n’est pas parce que votre terrain est viable que la mairie est dans l’obligation de le rendre légalement constructible. C’est encore une fois pour cette raison qu’il est indispensable de dialoguer avec les agents décisionnaires avant de vous lancer dans des travaux onéreux.
Des documents établis au niveau national qui sont évolutifs
La première chose à faire lorsque vous souhaitez savoir si votre terrain est constructible ou non est de consulter les différents documents présents au sein de la mairie ou encore sur Internet. Il faut savoir que même si les directives sont données au niveau national en ce qui concerne l’organisation du territoire, c’est au niveau local que ces dernières vont être appliquées. Le plan local d’urbanisme va être le document auquel vous risquez d’être confronté le plus souvent, bien que vous ayez également besoin de consulter la carte communale ainsi que le plan cadastral. Il faut savoir que tous ces documents sont évolutifs. Ils ne vont pas rester en l’état durant de longues années. Les directives gouvernementales ainsi que les mairies vont avoir un impact majeur sur les documents d’urbanisme. C’est pour cette raison que vous pouvez les consulter de façon régulière afin de vous informer des différents changements qui ont pu être opérés.
Le changement de politique du gouvernement en place : un élément à prendre en considération
Comme dit précédemment, le gouvernement va être le premier décisionnaire en ce qui concerne la politique d’urbanisation du territoire. C’est pour cette raison que lorsqu’un gouvernement change, il est tout à fait possible que les documents d’urbanisme évoluent en même temps. En effet, certaines zones sont considérées comme protégées pour diverses raisons et peuvent ne plus l’être suite à un changement de politique d’urbanisation du territoire. A contrario, il est également possible que des terrains qui étaient jusqu’à présent situés dans des zones naturelles et protégées puissent potentiellement devenir constructibles à présent. Différents éléments vont influencer les décisions prises au niveau du gouvernement. En effet, dans le cas où le nombre de logements disponibles dans certaines zones du territoire est trop faible, il se peut que les modifications soient effectuées sur les documents d’urbanisme afin de permettre la construction de nouveaux logements pouvant accueillir une partie supplémentaire de la population.
Un terrain constructible dans les faits peut ne pas l’être légalement
Il faut savoir qu’un terrain constructible doit l’être de deux manières différentes : légalement et dans les faits. D’un point de vue légal, c’est toute une procédure qui doit être engagée pour modifier les documents d’urbanisme et, en ce qui concerne la constructibilité dans les faits, elle peut tout à fait être de votre ressort. En effet, il est possible de rendre un terrain viable en réalisant de nombreux travaux afin que le terrain dispose d’un accès à l’eau courante, à l’électricité, ainsi qu’aux différentes voies de circulation. En d’autres termes, vous pouvez tout à fait rendre votre terrain viable mais ce n’est pas pour autant qu’il sera légalement constructible. Nous reviendrons plus tard sur les différentes démarches qui peuvent être potentiellement accomplies afin que la mairie modifie les plans d’urbanisme pour que votre terrain soit légalement constructible.
Des documents qui permettent de connaître la constructibilité de son terrain
Pour vous renseigner à propos de la constructibilité de votre terrain, vous aurez différentes options. En fonction de la taille de votre commune, il y a de fortes chances pour que vous soyez confronté à des documents précis. Il faut savoir que ces derniers peuvent parfois être difficiles à comprendre, c’est pour cela qu’il peut être utile de se faire aider de différents professionnels afin de mieux les analyser. Notez qu’en ce qui concerne le plan cadastral, il sera indispensable de faire appel à un géomètre expert afin qu’il vienne baliser votre terrain.
Le Plan Local d’Urbanisme
Le plan local d’urbanisme est un document récent élaboré au niveau local à partir des mesures prises au niveau national. Il est possible de le consulter en mairie, il est présent dans la plupart des communes de France à l’heure actuelle. Il est même possible que vous ayez besoin de consulter le PLUi dans le cas où votre commune fait partie d’une communauté de communes.
Différents types d’informations sont présents au sein du plan local d’urbanisme. Dans un premier temps, en consultant les différentes cartes présentes au sein de ce document, vous aurez la possibilité de vous informer de la constructibilité de votre terrain. En effet, le territoire d’une commune va être divisé en différentes zones. Parmi ces dernières, on trouve les zones urbaines, qui regroupent les terrains constructibles légalement et dans les faits, ainsi que les zones à urbaniser, où se trouvent les terrains qui ne sont pas encore légalement constructibles. Notez que votre terrain peut tout à fait se trouver dans une zone agricole, dans ce cas, une dérogation pourra vous être octroyée afin d’obtenir un permis de construire par la suite. En ce qui concerne les terrains situés dans une zone forestière, la même procédure peut être appliquée. On notera enfin la présence de zones naturelles et protégées au sein desquelles il n’est pas possible de faire construire un bâtiment en raison du fait que l’environnement est aujourd’hui une priorité pour le gouvernement qui tend à le préserver du mieux possible.
Le PLU regroupe aussi différentes réglementations en ce qui concerne la construction des biens. En effet, lorsqu’un panorama d’exception se trouve à proximité ou encore si un monument historique important est présent dans les environs, il se peut que votre terrain ne puisse pas devenir constructible. De la même façon, si des usines potentiellement dangereuses pour la santé humaine se trouvent à une distance restreinte de votre terrain, il est fort probable que vous ne puissiez pas le rendre constructible. Au sein du PLU, vous aurez également la possibilité de connaître les différentes réglementations en ce qui concerne les biens qui pourront être construits. En effet, selon le quartier où se trouve votre terrain, vous ne pourrez pas faire construire une maison ne correspondant pas au style architectural majeur. De la même façon, votre nouvelle habitation ne pourra potentiellement pas dépasser une certaine hauteur. Il est également important de noter que votre terrain doit respecter une superficie globale minimale et que votre future construction ne peut se trouver à moins d’une certaine distance des bâtiments voisins.
Le Règlement National d’Urbanisme
Le règlement national d’urbanisme est un document élaboré au niveau national qu’il est bien plus difficile d’interpréter que le plan local d’urbanisme. En effet, les cartes s’avèrent moins précises et les réglementations ne sont pas toujours adaptées à la réalité du terrain. Dans le cas où vous seriez obligé de consulter le règlement national d’urbanisme, l’idéal serait de faire appel à des professionnels pour vous aider dans vos démarches puisqu’ils seront plus à même de déposer des recours dans le cas où les réglementations seraient contradictoires ou peu explicites.
La carte communale
Si vous devez consulter le règlement national d’urbanisme, n’hésitez pas à prendre le temps de consulter par la même occasion la carte communale. Celle-ci vous permettra d’obtenir des informations un peu plus précises que celles présentes au sein du RNU.
Le plan cadastral
Pour connaître les limites réelles de votre terrain, l’idéal est de consulter le plan cadastral. En effet, c’est sur ce document que vous pouvez connaître la superficie réelle de votre terrain. Il sera nécessaire par la suite de faire appel à un géomètre expert afin qu’il vienne baliser votre terrain pour que vous puissiez en connaître les limites réelles.
Les observations d’un géomètre expert seront nécessaires lors de la création d’une demande de modification ou de révision du PLU auprès de la mairie. Par la suite, si vous parvenez à faire modifier le plan d’urbanisme, vous devrez demander un permis de construire et encore une fois, l’expertise d’un géomètre sera indispensable.
Comment rendre son terrain constructible ?
Différentes options s’offrent à vous pour rendre votre terrain légalement et dans les faits constructible.
Des travaux de viabilisation qui sont indispensables
Avant toute chose, il est important de vérifier que votre terrain est bien viable. Pour cela, vous pouvez consulter les documents d’urbanisme cités ci-dessus afin de connaître les différents critères à remplir pour que votre terrain soit viable. Vous pouvez tout à fait réaliser les travaux nécessaires vous-même ou attendre que la mairie les réalise si cela correspond à ses objectifs en matière d’urbanisation.
Réaliser une demande de modification du PLU
La démarche la plus simple à accomplir est de demander une modification du PLU. Pour cela, il est tout simplement nécessaire de remplir un dossier et de le présenter à la mairie. Celle-ci devra par la suite se référer au Code de l’Urbanisme afin de rendre sa décision dans des délais relativement courts. Notez que votre terrain ne doit pas se trouver à proximité de zones sensibles d’un point de vue sanitaire ou au sein desquelles des phénomènes météorologiques d’ampleur peuvent survenir.
Effectuer une demande de révision du PLU
Si votre demande de modification du PLU est refusée, vous pouvez effectuer une demande de révision du PLU. Celle-ci est un peu plus complexe, il faudra impérativement l’aide de professionnels afin de vous accompagner dans ces démarches. Sachez que la réussite de votre entreprise n’est pas certifiée puisque la mairie peut toujours refuser votre demande dans la mesure où celle-ci ne correspond pas au projet en cours au niveau de l’urbanisation locale.