Le plan de masse est-il indispensable lors d’une demande de permis de construire ?

En France, pour avoir l’autorisation de faire construire des bâtiments sur un terrain dont on est le propriétaire, il est nécessaire d’obtenir un permis de construire. Ce dernier peut être octroyé à la suite d’une demande faite en mairie. Pour que la demande soit recevable, il est indispensable de fournir un grand nombre de documents qui vont permettre à la mairie d’examiner le projet et de vérifier qu’il correspond bien aux réglementations que l’on peut trouver dans les différents documents d’urbanisme.

Au sein d’une demande de permis de construire, certains documents sont indispensables, quand d’autres doivent seulement être fournis dans des cas bien précis. Il est nécessaire de réaliser une demande de permis de construire à partir du moment où le bâtiment qui sera construit dépasse les 20 mètres carrés, sauf dans certaines exceptions.

Comment se définit un plan de masse ?

Si l’organisation du territoire est autant encadrée en France, c’est un grande partie pour éviter que des bâtiments insalubres soient construits mais également pour préserver l’environnement et les zones naturelles. En effet, depuis le début des années 2000, la préservation de l’environnement est un sujet majeur d’un point de vue politique. Les différents gouvernements qui se succèdent ont largement tendance à mettre en avant la préservation de l’environnement et de tout l’écosystème français. Par ailleurs, certaines zones sont protégées et ce pour des raisons économiques notamment. En effet, par exemple, les zones agricoles ne sont pas constructibles puisque leur exploitation permet la création de richesses sur le sol français. Le résultat de l’exploitation agricole permet de nourrir une grande partie de la population française mais également de réaliser des exportations qui permettent d’augmenter le PIB.

C’est donc pour préserver l’environnement ainsi que la santé humaine que les demandes de permis de construire existent.  Il est important de noter que même dans la mesure où les documents fournis respecteraient les différentes réglementations mises en avant par les documents d’urbanisme, il est tout à fait possible que votre demande soit rejetée par la mairie. En effet, il arrive que certains éléments annexes soient pris en compte. Néanmoins, vous pouvez toujours déposer un recours pour que votre demande soit examinée une seconde fois ou pour que votre demande soit examinée par un tribunal administratif. Cela sera notamment utile si vous vous basez sur le règlement national d’urbanisme pour réaliser votre demande de permis de construire, puisque ce document s’avère moins facile à analyser que le plan local d’urbanisme par exemple.

L’un des documents indispensables pour réaliser une demande de permis de construire est le plan de masse. Ce document doit être réalisé avec l’aide d’un professionnel la plupart du temps puisqu’ il s’avère très complexe. De nombreuses données doivent être prises en compte pour que sa réalisation soit optimale. Le plan de masse est un document composé de deux parties comme nous le verrons par la suite. Il va servir aux agents de la mairie à visualiser l’ensemble du projet et son impact sur son environnement.

Un document en deux parties pour visualiser le projet

Ainsi donc, le plan de masse est un document qui se compose de deux parties distinctes. Dans un premier temps, il sera nécessaire de réaliser un plan de masse représentant l’état actuel de votre terrain. Dans un second temps seulement, vous aurez le devoir de réaliser un plan de masse représentant les futures modifications qui seront effectuées sur votre terrain. La mairie va ainsi pouvoir se baser sur le plan de masse afin de visualiser le projet qui sera mis en place. Le plan de masse à lui seul ne suffit pas à la mairie pour examiner une demande de permis de construire, comme nous verrons par la suite, d’autres documents, parfois plus complexes, doivent également être fournis.

De nombreuses données prises en compte

Pour réaliser le plan de masse, il est nécessaire de prendre en considération de très nombreuses données. Ces dernières peuvent être connues grâce à la consultation des différents documents d’urbanisme qui sont présents en mairie ou encore sur Internet. Certains documents sont également disponibles dans le centre des impôts dont dépend votre commune.

De manière générale, il est indispensable de faire apparaître sur le plan de masse les différents bâtiments qui sont présents sur votre terrain. Même les annexes doivent être représentées sur le plan de masse. Les différents aménagements extérieurs que vous aurez réalisés ou qui étaient déjà présents lors de l’acquisition du terrain doivent également être dessinés sur le plan de masse. Cela comprend les piscines, les bassins, les terrasses ou encore les plantations. Si votre terrain est accessible depuis plusieurs entrées, il est également nécessaire de représenter ces dernières. Par ailleurs, les différents réseaux présents sur votre terrain doivent être notifiés. Cela sous-entend que les réseaux électriques, liés à l’eau courante ou à l’évacuation des eaux doivent-être représentés. Enfin, vous devrez nécessairement représenter les différentes limites de votre propriété, qu’elles soient sous la forme de clôtures, de murs ou autres. Toutes ces informations doivent être présentes sur le plan de masse représentant votre terrain dans son état actuel.

En ce qui concerne le second plan, vous devrez prendre soin d’y faire apparaître tous les changements qui seront opérés à la suite des travaux. Cela signifie par exemple que les endroits qui seront creusés, où des bâtiments seront construits ainsi que tous les autres changements qui vont intervenir doivent être notifiés précisément. Pour que votre demande de permis de construire soit valable, vous devrez fournir un certain nombre de photos. Il est nécessaire de représenter sur le plan de masse l’endroit d’où ont été prises ces photos.

Quels sont les documents utilisés pour dessiner un plan de masse ?

Au moment de réaliser votre plan de masse, il sera nécessaire de consulter différents documents. Notez toutefois qu’il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel tel qu’un architecte afin qu’il réalise pour vous le plan de masse. En effet, les différentes données à prendre en considération sont complexes et la réalisation du plan de masse nécessite certaines compétences précises.

Le PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Depuis le début des années 2000, le plan local d’urbanisme est un document qui remplace le plan d’occupation des sols. Si ce dernier était encore valable jusqu’au 31 décembre 2020, ce n’est plus le cas aujourd’hui. Vous devez donc vous référer au PLU pour connaître les différentes réglementations que doit respecter votre projet. Au sein du PLU par exemple, vous aurez la possibilité de connaître la distance qui doit séparer votre futur bâtiment de ceux qui sont déjà présents sur les terrains voisins. Par ailleurs, dans certaines communes, il n’est pas possible de faire construire à moins d’une certaine distance de panoramas d’exception ou encore de bâtiments classés au patrimoine historique. On note également que la hauteur maximale des bâtiments peut être limitée dans certains quartiers voire même dans certaines villes. De plus, un certain style architectural doit parfois être respecté dans les quartiers d’exception. De manière générale, toutes les informations que vous avez besoin de connaître afin de savoir si votre projet est réalisable et s’il est nécessaire de le modifier sont présentes au sein du plan local d’urbanisme. Ce document peut principalement être consulté au sein de la mairie dont dépend votre terrain.

Le RNU (Règlement National d’Urbanisme)

Dans le cas où votre commune ne dispose pas d’un plan local d’urbanisme, ce qui est rare à l’heure actuelle, vous devrez vous tourner vers le règlement national d’urbanisme afin de connaître les réglementations en vigueur. Toutefois, retenez que ce document n’est pas aussi précis que le PLU puisqu’il est élaboré au niveau national et appliqué au niveau local. Cela signifie qu’il est parfois difficile de comprendre les différentes réglementations et il sera alors d’autant plus important de faire appel à un professionnel. Néanmoins, cela peut être un avantage, puisqu’il sera alors plus facile de contester une décision négative de la mairie quant à votre demande de permis de construire.

La carte communale

Encore une fois, dans le cas où votre commune ne dispose pas d’un plan local d’urbanisme, vous devrez vous tourner vers un autre document qui est la carte communale. Grâce à ce document, vous aurez notamment la possibilité de connaître la ou les zones dans lesquelles se trouve votre terrain. Cela vous permettra de savoir si votre terrain est constructible en totalité ou en partie et vous pourrez donc adapter votre projet en fonction de ces données.

Le plan cadastral

Pour connaître les limites officielles de votre terrain, vous devrez prendre le temps de consulter le plan cadastral. Ce document peut être consulté en mairie ou encore sur le site internet officiel recensant tous les cadastres de France. A la suite de votre consultation, vous devrez faire intervenir un géomètre expert pour qu’il vienne baliser votre terrain. Cela sera notamment utile pour réaliser le plan de masse dans la mesure où la superficie exacte de votre terrain doit être notifiée ainsi que ses limites exactes.

Quels sont les autres documents indispensables pour réaliser une demande de permis de construire ?

Les différents plans à fournir

Il sera nécessaire de fournir un plan de situation qui permettra aux personnes étudiant votre proposition de se rendre compte de l’environnement dans lequel se trouve votre terrain. Il sera également nécessaire de fournir un plan en coupe du terrain et de la construction que vous envisagez de réaliser par la suite. Enfin, notez que vous devez également fournir un plan des façades et des toitures.

Des photographies qui permettent de visualiser l’environnement du projet

Comme cela fut dit plus tôt, sur le plan de masse, vous devrez faire apparaître les différents endroits d’où ont été prises les photographies qui doivent être fournies avec la demande de permis de construire. On note deux types de photographies différentes qui doivent être prises, à savoir une photographie permettant de situer le terrain dans son environnement proche, à savoir par rapport aux parcelle qui se trouve dans les alentours, et une photographie qui permet de se représenter le terrain dans un environnement plus lointain, la photographie devant alors être prise avec un angle beaucoup plus large.

Des documents spécifiques pour certains projets

Notez que pour certains projets précis, par exemple si vous souhaitez faire construire une maison au sein d’un lotissement, d’autres documents peuvent vous être demandés. Il peut être intéressant de vous renseigner auprès de la mairie afin de connaître les pièces exactes qui doivent être fournies lors de votre demande de permis de construire, cela vous évitera de perdre du temps et de devoir ajouter ce document par la suite.

Une demande de permis de construire qui peut être refusée

Même si votre demande de permis de construire semble respecter toutes les réglementations en vigueur dans les différents documents d’urbanisme, il se peut qu’elle soit refusée pour des raisons annexes. Dans ce cas-là, la mairie devrait être en mesure de vous fournir un motif de refus. Il se peut que vous soyez dans l’obligation de modifier votre projet et donc de réaliser un nouveau plan de masse. Prenez soin encore une fois de consulter un professionnel car celui-ci sera la personne la plus à même de vous aider dans vos démarches.

Dans certains cas, il est possible de contester la décision de la mairie si elle vous semble injustifiée. Votre demande pourra faire l’objet d’une deuxième expertise, autrement, vous pouvez toujours demander à ce que votre dossier soit étudié par le tribunal administratif dont dépend votre commune. Sachez que certains délais peuvent être parfois assez longs, mais cela peut vous éviter de devoir fournir une deuxième demande de permis de construire et donc de payer des professionnels pour vous accompagner une seconde fois.