En France, lorsque l’on souhaite se défaire d’une partie d’un terrain nous appartenant, il convient de se soumettre à une procédure complète nommée division foncière. Celle-ci va permettre non seulement de diviser un terrain à bâtir mais également une parcelle se trouvant dans une zone naturelle par exemple. Toutefois, le plus souvent, ce sont de nouveaux terrains à bâtir qui vont former les lots détachés d’une parcelle. En effet, il est beaucoup plus simple de vendre une parcelle constructible qu’une parcelle qui ne l’est pas. Cela est en grande partie dû au fait que ces dernières années, les terrains constructibles, surtout en zone urbaine, se font de plus en plus rares. Il est donc important d’en proposer de nouveaux sur le marché afin que des logements puissent être construits régulièrement.
Des logements neufs permettent à de nombreuses personnes de bénéficier d’un cadre de vie sain et salubre. De plus, certains promoteurs immobiliers font l’acquisition de terrains dans le but de faire construire divers commerces, ce qui sera un grand atout pour la commune par la suite. De même, la mairie peut tout à fait acheter un terrain à bâtir, les démarches seront même simplifiées si le projet envisagé est utile à la communauté.
Toutefois, avant d’en arriver là, il faut savoir que vous allez devoir accomplir de nombreuses démarches, qui seront différentes selon si vous détachez un ou plusieurs lots de votre parcelle. Dans tous les cas, il vous faudra faire appel à des professionnels dont nous expliciteront le rôle par la suite, mais notez dans tous les cas qu’un dossier sera à remplir et que leur aide ne sera pas optionnelle.
Sommaire
Qu’est-ce que la division foncière ?
Si vous possédez une ou plusieurs parcelles, ces dernières forment une unité foncière. Vous êtes en droit de vouloir vous détacher de l’une d’entre elle et même de diviser une même parcelle, que ce soit parce que vous avez besoin d’argent ou parce que vous ne l’exploitez pas pleinement. Dans ce cas, vous devrez remplir une demande de division de lotissement, en prenant garde de sélectionner celle correspond à votre situation.
Comprendre l’unité foncière
Il faut savoir que chaque parcelle ne constitue pas une unité foncière, tout dépend de la position géographique. En effet, si vous possédez plusieurs parcelles qui sont voisines les unes des autres, elles vont former une seule et même unité foncière, même si vous ne les avez pas achetées en même temps. Ainsi, il faudra envisager une procédure de division foncière de lotissement à partir du moment où vous souhaitez vous défaire d’une parcelle, même si d’un point de vue cadastral, elle possède son propre numéro.
Vous devez savoir que si vous ne vous soumettez pas à cette procédure, vous encourez une amende allant jusqu’à 15 000 euros et la vente de votre bien peut même être annulée. Vous serez en effet considéré comme étant « lotisseur de fait », ce qui est considéré comme étant une infraction. Réaliser une demande de division en lotissement demande du temps, mais cela en vaut la peine, vous en conviendrez.
Les cas où la division foncière est encadrée
Il est important de souligner que certains cas particuliers existent et ne pourront pas faire l’objet d’une division de lotissement sans l’accord de la Commission départementale d’aménagement foncier.
Ainsi, si votre parcelle est en zone naturelle, vous devrez obtenir une autorisation spécifique avant de lancer une procédure de division foncière. Cela vous concerne également si votre parcelle ne répond pas à la division de lotissement.
Des projets qui peuvent tout à fait être refusés
En fonction de différents critères, l’administration est dans son bon droit en refusant certains projets. En effet, il convient de respecter des notions de sécurité et de salubrité, ainsi, il ne sera pas possible de réaliser une division foncière si le projet ne répond pas aux normes en vigueur en la matière. Il est nécessaire par exemple de disposer d’une surface constructible au sol minimale pour pouvoir procéder à la division foncière, cette donnée étant présente au sein des différents documents d’urbanisme, tel que le Plan Local d’Urbanisme ou encore le Plan d’Occupation des Sols. Il se peut que vous soyez contraint de vous référer au Règlement National d’Urbanisme, notamment si votre commune ne dispose pas d’un document établi à l’échelle locale.
Si des difficultés d’accès au terrain sont établies, le projet peut tout à fait être refusé, de même s’il présente un danger pour la préservation de l’environnement. De plus, il faut bien noter que la mairie pourra refuser un projet de division foncière si un monument historique se trouve à proximité ou encore tout bâtiment présentant un intérêt architectural particulier. Un panorama d’exception peut également être une entrave à votre projet.
Quelles sont les différentes étapes d’une division foncière ?
Avant d’entamer la demande de division foncière, vous allez devoir réaliser deux étapes importantes, la division physique et la division cadastrale. Par la suite, vous devrez enfin soumettre votre demande à la mairie dans le cadre de la division administrative. Lors de certaines étapes, il vous faudra faire appel à des professionnels qualifiés qui viendront vous apporter leur aide et leurs compétences, notamment lors de la rédaction de la demande d’urbanisme.
Une division physique
Dans un premier temps, vous allez devoir vous pencher sur la division physique de votre terrain, c’est à dire les limites de la parcelle que vous allez détacher. Ensuite, il vous faudra vérifier qu’il est possible d’accéder à cette nouvelle parcelle, que ce soit grâce à un accès indépendant ou à un chemin traversant la parcelle dont vous demeurez le propriétaire. Sur une carte, vous pourrez également afficher le réseau de canalisations qui traverse la propriété et qui doit atteindre la nouvelle parcelle afin que celle-ci soit viable.
En fonction du mode d’accès ou de la présence de canalisations communes, il vous faudra établir des servitudes. Cela signifie que le nouveau propriétaire sera dans son droit en empruntant votre chemin pour accéder à sa parcelle ou encore en reliant son bâtiment aux canalisations déjà existantes. Une servitude est tout simplement un droit d’exploitation. Il doit être rédigé dans l’acte de vente qui sera signé devant le notaire.
Il est important de définir les servitudes avant même de rencontrer les premiers acheteurs potentiels. En effet, ces derniers doivent pouvoir se projeter facilement et pour cela, il sera utile de leur proposer des plans affichant non seulement les limites de la future parcelle mais également les futures servitudes.
Une division cadastrale
Dans un second temps, vous devrez vous intéresser à la division cadastrale. Techniquement, cela se rapporte à la division physique puisque vous allez devoir faire appel à un géomètre-expert qui prendra soin de valider les limites physiques de votre terrain puis de les signaler sur le plan cadastral. Il est important de vérifier que les limites actuelles de votre terrain sont bien les limites légales, avec le temps, il est possible que vous ayez modifié sans le vouloir les premières, qui ne correspondent alors plus aux secondes.
De plus, le géomètre-expert va se charger de dresser le document d’arpentage qui permettra la modification du plan cadastral par la suite. En effet, il convient de noter que la nouvelle parcelle bénéficiera de son propre numéro sur le cadastre, mais la parcelle qui demeurera en votre possession en recevra un nouveau !
Pour finir, sachez que le géomètre-expert va également borner la nouvelle parcelle, ce qui donnera la possibilité au futur acquéreur de visualiser plus facilement son projet. Cela vous permettra également de vous rendre compte de la surface que vous vous apprêtez à céder.
Une division administrative
Pour que la division foncière soit légalisée, il est important de demander une autorisation d’urbanisme. La plus connue est le permis de construire, mais elle ne s’applique pas dans le cas présent, en dehors de cas particuliers que nous aborderons à la fin de cet article.
En revanche, en fonction de la division de lotissement que vous envisagez de réaliser, à savoir un ou plusieurs lots, vous devrez opter pour la déclaration préalable ou pour le permis d’aménager.
Dans les deux cas, vous devrez déposer la demande en mairie tout en prenant soin de compléter le dossier correctement, cela vous évitera de voir votre demande être rejetée.
Une fois que votre dossier aura été déposé, la mairie pourra rendre sa décision jusqu’à un mois plus tard dans le cas de déclaration préalable, en revanche, elle disposera de trois mois pour examiner un dossier de demande de permis d’aménager.
Une fois que vous aurez reçu une réponse positive, vous devrez afficher votre déclaration préalable ou votre permis d’aménager sur le terrain concerné par la division foncière durant deux mois continus. Le fait de faire constater cet affichage par un huissier de justice vous évitera de subir des contestations.
Durant ce laps de temps, les tiers auront la possibilité de déposer un recours contre votre autorisation d’urbanisme. Pour cela, vos voisins, le maire ou le préfet pourront s’appuyer sur les différents documents d’urbanisme afin d’appuyer leur recours. C’est pour cette raison que vous devez prendre en considération toutes les données contenues dans ces documents, notamment en ce qui concerne les zones constructibles et les zones naturelles ou protégées. Il est en effet possible que certaines constructions soient interdites en raison de la présence d’un monument historique dans les environs ou encore parce qu’un panorama d’exception se trouve à proximité.
Notre astuce :
Pour prévenir les recours des tiers, le mieux est de dialoguer avec eux avant de déposer votre demande, cela leur permettra de vous faire part de leurs objections et craintes et vous pourrez alors les rassurer si besoin.
Les différentes procédures de division foncière
En fonction du type de division de lotissement que vous envisagez de réaliser, il vous faudra remplir un dossier différent pour obtenir l’autorisation d’urbanisme adéquate.
Une demande d’autorisation préalable
Si vous devez simplement détacher un lot de votre terrain, il vous faudra réaliser une demande d’autorisation préalable. Il s’agit d’une demande relativement simple en comparaison avec celle dédiée au permis d’aménager, mais vous devrez tout de même remplir un dossier complet comprenant de nombreux documents. Entre autres, il vous faudra réunir un plan topographique et périmétral du terrain, un dossier relatif à la construction qui est envisagée, une notice descriptive ainsi qu’un plan de situation. Notez que vous devrez également remplir le dossier de la demande en plus de tout cela.
La demande de permis d’aménager
Si vous devez séparer votre terrain en plusieurs lots, il vous faudra opter pour la demande de permis d’aménager. Le dossier à remplir sera plus long et vous devrez faire appel à de nombreux professionnel car des plans devront être réalisés. Naturellement, dans le cas de l’autorisation préalable, il faudra aussi certainement contacter des professionnels, mais dans une moindre mesure.
Le plus simple, pour réaliser une demande de permis d’aménager, est de déléguer une grande partie de l’opération à un géomètre-expert ou à un architecte par exemple, les deux étant capables de superviser un ensemble d’experts qui réaliseront les différents plans et rempliront les documents nécessaires.
Les demandes d’urbanisme qui peuvent empêcher la division de lotissement traditionnelle
Certaines demandes d’urbanisme ne sont pas compatibles entre elles, ainsi, il vous faudra prendre garde qu’un permis de construire n’ait pas déjà été délivré pour la parcelle dont vous souhaitez vous défaire, autrement, la division foncière ne sera pas possible, tout du moins, pas en engageant une procédure de division de lotissement.
Par ailleurs, si l’acquéreur se trouve être une collectivité ayant pour idée de mettre en place un projet d’utilité publique, la division de lotissement ne s’applique pas non plus. De même, si un projet est en cours de réflexion par rapport à un aménagement urbain au niveau de la collectivité, vous ne pourrez pas entamer une procédure de division de lotissement.
Enfin, il faut savoir que lorsqu’une parcelle accueille un bâtiment qui n’est pas destiné à être détruit prochainement, il n’est pas possible d’opter pour une division de lotissement.